Главная / Залив / Как поступать, если квартиранты затопили соседей – кто должен платить?
Основные положения, алгоритм действий, некоторые особенности, связанные с вопросом, что делать, если жильцы сдаваемой квартиры залили других соседей – об этом и не только ниже.
Как установить виновника залива?
Пострадавшие от залива обращаются к собственнику квартиры с претензией, на которую он парирует, что:
- не живет в этом доме;
- недвижимость передана по договору аренды другим лицам;
- все претензии предъявлять им.
Определенная логика в этом есть, она справедлива при ответе на вопрос: если квартиранты затопили соседей, кто должен платить? Но при условии соблюдения нескольких требований. Первое – собственник квартиры перед ее сдачей выполнил свои обязанности, которые на него возлагаются п.2 ст.676 ГК РФ, а именно:
- Осуществляет требуемую эксплуатацию принадлежащей ему недвижимости;
- Обеспечивает необходимые коммунальные услуги;
- Провел текущий ремонт имущества, принадлежащего на общих правах всем жильцам многоквартирного дома и оборудования, обеспечивающего доступ к коммунальным услугам, которое находится в квартире.
Квартиросъемщик, заключая договор на поднаем жилого помещения, в соответствии с положениями ст.678 ГК РФ обязан:
- Использовать помещения для проживания;
- Поддерживать квартиру, ее коммуникации в исправном состоянии.
На этом основании, виновник определяется, исходя из следующего:
- Состояние оборудования и техники, при передаче нанимателю.
- Залив – это следствие неисправности или неправильной эксплуатации.
- Наличие в условиях соглашения между собственником и квартиросъемщиком пунктов, которые определяют обязанности по содержанию и обслуживанию стиральной машины, кранов, труб и т.п.
Особенность рассмотрения в суде споров, связанных с заливом жилья квартиросъёмщиками в том, что виновником признают именно собственников квартиры, а не нанимателей.
Договора на поднаем жилья чаще составляются шаблонно, без учета нюансов, которые могут возникнуть в дальнейшем. Собственники не стремятся соблюдать требования ст.676 ГК РФ и приводить квартиру в надлежащее состояние, а главное – документировать его. Поэтому предъявить квартиросъемщику в случае залива претензии будет сложно.
Более подробно об ответственности за залив квартиры можно прочитать здесь.
Определяем тех, кто возмещает ущерб
Разбирательство с квартирантами – это дело собственника. Пострадавшие жильцы не обязаны знать, кто живет сверху, сдается ли квартира в наем или в ней живут владельцы. Тем более, что положениями статей 210 ГК РФ и 30 ЖК РФ на собственнике лежит обязанность:
- Поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии.
- Предупреждать бесхозяйственное обращение с ним.
- Не нарушать права и интересы других жильцов дома.
Тем не менее, если квартиранты затопили соседей, кто должен возмещать ущерб? Все претензии пострадавших соседей они могут адресовать собственнику квартиры. Он несет ответственность за состояние принадлежащего ему имущества. Исключение – эти обязанности переданы по договору иным лицам.
Поэтому владельцы затопленных квартир все претензии будут адресовать собственнику того жилья, откуда идет течь. Им предстоит:
- Предпринять меры для прекращения затопления (уведомить соседей, управляющую компанию или ЖЕК, аварийную службу).
- Потребовать от коммунальщиков составить акт об осмотре квартиры после залива;
- Выставить претензию виновнику.
- При отказе добровольно урегулировать спор, вызвать эксперта по оценке ущерба, получить его отчет.
- Составить и направить иск в суд.
Для тех, у кого квартиры застрахованы, пункт первый добавляется информированием страховщика, а далее:
- Квартира предоставляется специалисту от страховой компании, который проводит экспертизу, знакомит с результатом оценки причиненного ущерба.
- Если экспертиза компании вызывает сомнение в объективности, заказывается независимая оценка причиненного вреда.
- Составляется и направляется страховщику заявление о выплате страховой суммы, к которому прилагаются акт, полис, отчет эксперта.
- Если компания выплачивает деньги не полностью или отказывается от выплат, составляется исковое заявление.
Рассматриваем разные ситуации
По неумолимой логике, если затопили квартиранты, ответственность лежит на собственнике жилья, который в порядке регресса, если у него оформлен соответствующий договор, может предъявить претензии нанимателю.
Но вначале нужно определить, относится ли поломка, из-за которой произошла течь, к компетенции жильцов или за нее отвечает коммунальная служба. Последняя несет ответственность за исправность коммуникаций, агрегатов и механизмов, которые:
- Не находятся в квартирах жильцов;
- Находятся в квартирах, но за их исправность отвечает ЖЭК или управляющая компания (радиаторы отопления).
Плохая гидроизоляция наружных стен, перекрытий, дырявые крыши, прогнившие трубы, переходы и т.п. – за все это отвечают коммунальщики. Если причина залива кроется в этом, виновником признается управляющая компания или ЖЭК.
В остальных случаях, когда затопили квартиранты, компенсацию ущерба нужно требовать с собственника жилья. В ходе составления документов, переписки с собственником квартиры, из которой пошла течь, истинный виновник найдется. В крайнем случае, ответчик на суде представит документы, которые указывают, что:
- У него заключен договор с квартиросъемщиками;
- В день происшествия в квартире проживали они;
- Течь произошла из-за неправильного использования оборудования, а поэтому вина лежит на нанимателе.
Если отношения не оформлены
Отсутствие договора между нанимателями и собственником квартиры в случае какого-то происшествия – это проблема для владельца. Как указано выше – именно он несет ответственность за свою недвижимость. Ответ на вопрос, если квартиранты затопили соседей, кто возмещает ущерб, зависит:
- От наличия или отсутствия соглашения между нанимателями и собственником;
- Правильности составленного документа.
Переложить свои обязанности он может только по документу, составление которого приведет к юридическим последствиям. В рассматриваемой ситуации – таким документом является договор.
Отсутствие такого соглашения означает, что собственник единолично будет нести ответственность за залив. Обязанность компенсировать причиненный соседям ущерб лежит только на нем. Это еще раз доказывает, что экономия 10-40% от размера арендной платы, которые придется платить в качестве налога, может обернуться крупными финансовыми потерями.
Что делать, если заплатили за квартирантов?
Собственник может самостоятельно компенсировать причиненный ущерб, даже если он затопили квартиранты. Мотивация разная – от нежелания ссориться с соседями до намерения не привлекать внимания к факту сдачи квартиры. Возместить финансовые потери он может:
- Через квартирантов, потребовав от них уплатить компенсированную соседям сумму.
- Требование выставляется в порядке регресса, предусмотренного ст.1081 ГК РФ.
Если квартиранты отказываются платить, придется обращаться в суд. Но тут собственника может ожидать неприятность – отказ в удовлетворении иска. К этому приводят несколько факторов:
- Договором не определены четкие обязанности нанимателей.
- Факт залива тщательно не задокументирован.
- Оценка ущерба не проведена экспертом.
Собственник, который добровольно расплатился с соседями, оказывается в такой же ситуации, в которой и пострадавшие от залива, пока они не получат компенсацию за причиненный ущерб. То есть, ему обязательно нужно пройти весь алгоритм действий, как и пострадавшим при потопе.
А происходит в точности наоборот. Расплатившись с затопленными жильцами, получив от них расписку или составив договор и перечислив деньги по нему, лицо предъявляет требования квартирантам. Тот факт, что собственник по своей инициативе передал за что-то деньги соседям, еще не является поводом компенсировать ему все издержки.
Последовательность действий в таких случаях:
- Составление акта о заливе.
- Проведение экспертизы.
- Выставление претензии соседями с приложением первых двух документов.
- Удовлетворение предъявленных требований.
- Предъявление регрессивных требований квартирантам.
Каждый из этих пунктов имеет свои особенности. Например, и при составлении акта, и при проведении экспертизы должны присутствовать виновники, т.е. наниматели. Придется их приглашать (в том числе и письменно), документировать их отказ.
Эти действия имеют смысл при правильно составленном договоре, по которому обязанности по содержанию и эксплуатации имущества, находящегося в квартире собственника, переходят от него к нанимателям.
Нет договора – нет обязательств, компенсация выплачивается за счет владельца жилья, в порядке регресса возместить их не получится. Остается только подсчитать убытки от экономии на юридических услугах при составлении соглашения по аренде недвижимости.
Квартиранты затопили соседей снизу: что делать, кто возмещает ущерб
Собственник сдает квартиру на свой страх и риск. Не всегда процесс проходит благополучно и приносит доход. В ряде случаев квартиранты могут нанести ущерб не только имуществу собственника, но и владельцам соседних квартир. О том, кто должен платить, если квартиранты затопили соседей, как взыскать долг и как избежать наказания, читайте в нашей статье.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Что делать, если квартиросъемщики затопили соседей?
Вопрос к юристу: Вчера пришла с работы, а квартиру затопили соседи сверху. Квартира постоянно сдается. Сейчас в ней живет молодая пара. Сегодня соседка видела, что квартиранты срочно съезжают. Как мне теперь получить с них деньги за ущерб, причиненный квартире?
Затопление квартиры – ситуация неоднозначная. Сразу установить виновника сложно.
Возможны следующие варианты:
- Прорыв общедомовых коммуникаций – в этом случае виновником является управляющая компания или ТСЖ.
- Выход из строя сантехнического оборудования, шлангов, радиаторов отопления – в такой ситуации виноват собственник. Именно он отвечает за надлежащее состояние коммуникаций в квартире.
- Затопление вызвано открытым краном, сломанным душем, оторванным шлангом стиральной машины – виноват квартиросъемщик.
Если есть сомнения при установлении виновника происшествия, необходимо заказать экспертизу. Специалист проверит коммуникации и даст заключение. Если собственник не пустит эксперта для проведения осмотра, то он по умолчанию считается виновным в затоплении.
Перед обращением в суд необходимо выяснить, кто именно несет ответственность за возникновение аварии. Виновник происшествия указывается в акте о затоплении квартиры. Это документ, который фиксирует происшествие и указывает на виновника аварии.
При оформлении должны присутствовать инженер ТСЖ или УК, пострадавший, владелец затопившей квартиры или квартирант. Документ может быть оформлен без присутствия собственника.
Обратите внимание! Чтобы избежать внесения лишней или недостоверной информации, владельцу квартиры лучше присутствовать при оформлении акта. Если собственник не может лично присутствовать при осмотре повреждений, то необходимо направить родственника или знакомого. В крайнем случае можно оплатить услуги юриста, который будет представлять его интересы.
Пошаговая инструкция
Для пострадавшего ситуация с заливом квартирантами и собственником не имеет принципиальных различий.
Порядок действий:
- Сообщить виновнику об аварии или вызвать аварийную службу для перекрытия воды.
- Вызвать инженера из УК или ТСЖ для составления акта.
- Обратиться в специализированную компанию для оценки ущерба.
- Если виновник не установлен, то заказать экспертизу.
- Направить виновнику досудебную претензию.
- Составить исковое заявление и направить его в суд.
При взыскании ущерба требования можно обращать к собственнику и квартирантам солидарно. В зависимости от ситуации, суд может установить надлежащего ответчика или поделить сумму ущерба между ними.
Досудебное урегулирование
С одной стороны, закон не обязывает пострадавшего соблюдать претензионный порядок. С другой, обращение в суд – это крайняя мера, которая применяется, если другие способы не дали результата. Поэтому рекомендуется соблюсти обращение в порядке досудебного урегулирования.
Претензия оформляется в письменной форме и направляется собственнику квартиры. Именно он несет ответственность за сохранность своего жилья, даже если фактически в нем не проживает (ст. 210 ГК РФ).
Претензия должна включать:
- данные виновника;
- сведения о пострадавшем;
- название документа;
- информацию о происшествии;
- реквизиты акта;
- данные оценки ущерба;
- сумму возмещения;
- срок выплаты долга и реквизиты банковского счета;
- предупреждение об обращении в суд в случае невыполнения.
К претензии необходимо приложить:
- копии акта о заливе;
- копию оценочного отчета;
- копии документов на квартиру.
Документы направляются заказным письмом с уведомлением. Срок, указанный в претензии, начинает течь с момента вручения документов виновнику. Если в указанный срок денежные средства не поступили на счет, то пострадавшему придется обратиться в суд.
Обращение в суд
Для обращения в суд необходимо подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт;
- выписку из ЕГРН на квартиру;
- акт о заливе;
- оценочный отчет;
- квитанцию об оплате оценки;
- результаты экспертизы (если проводилась);
- квитанцию об оплате экспертизы;
- копию претензии;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- уведомление о получении претензии.
Обратите внимание! Пострадавший может просить суд о возмещении затрат на почтовую пересылку, на оценку и экспертизу, если предоставит суду квитанции об оплате этих расходов. Без квитанций суд откажет в удовлетворении требования.
Исковое заявление должно включать следующие сведения:
- наименование суда;
- данные потерпевшего;
- сведения о виновнике аварии;
- цена иска;
- наименование иска;
- информация о пострадавшей квартире;
- сведения об аварии;
- данные о правах истца на жилье;
- информация о проведении оценки;
- указание на оформление акта;
- данные о том, что ответчик отказался урегулировать ситуацию мирно;
- данные об экспертизе (если проводилась);
- ссылка на закон;
- требования истца о возмещении ущерба;
- требования о выплате затрат на процесс;
- перечень документов;
- дата и подпись.
Исковое заявление подается:
- в мировой суд – если сумму ущерба (оценка причиненного вреда) меньше 50 000 р.;
- в районный суд – если сумма ущерба превышает 50 000 р.
Обратите внимание! При определении суммы причиненного вреда не учитываются суммы госпошлины, требования по возмещению средств, затраченных на оплату оценки, почтовые расходы, экспертизу.
Кто должен платить?
Таким образом, пострадавшая сторона получит возмещение через суд с собственника. Но если виновниками аварии были квартиранты, то собственник имеет право взыскать затраты с них в порядке регресса (ст. 1081 ГК РФ). Но это возможно не во всех случаях. Рассмотрим подробнее.
Квартиранты по договору
Если у собственника и квартирантов был заключен договор, то вероятность взыскания расходов в порядке регресса возрастает.
Если собственник желает, чтобы все проблемы с затоплением были возложены на квартирантов, при заключении договора необходимо внести пункт о том, что в случае залива соседей ответственность возлагается на нанимателя.
К договору нужно приложить акт приема-передачи квартиры, в котором наниматель должен поставить подпись, что не имеет претензий к техническому состоянию квартиры.
В этом случае ответственность возлагается на нанимателя, даже если причиной аварии будет прорыв шланга унитаза или сломанный кран.
Если же подобный пункт в договоре не указан, то ответственность возлагается в зависимости от причин аварии.
Пример. Гражданин Р. снимал квартиру по договору. Он оставил кран включенным и затопил соседей. У соседей была страховка. Пострадавшие настояли, чтобы молодой человек написал расписку о том, что возместит ущерб, превышающий сумму страхового возмещения.
Страховая выплатила сумму, определенную оценщиком, и обратилась в суд для взыскания расходов с собственника. Собственник также погасил долг. Но сумму расходов взыскал с квартиранта.
Суд удовлетворил требование, так как вина квартиранта была подтверждена документально (Решение Мамадышкого районного суда республики Татарстан от 1 ноября 2016 г. по делу № 2-804/2016).
Обратите внимание! Если вина квартиранта доказана, то арендодатель может взыскать с него ущерб, причиненный его квартире.
Квартиранты без договора
Далеко не всегда собственник настаивает на заключении договора. Основной причиной является необходимость оплаты НДФЛ в размере 13% от суммы дохода. Поэтому, не требуя заключения договора, владелец квартиры планирует сэкономить.
Договор доказывает факт предоставления возмездных услуг. А также защищает собственника, если квартиранты отказываются платить арендную плату или затопили соседей. Без договора ущерб в полном объеме придется выплачивать собственнику, даже если виноваты в аварии будут наниматели.
Пример. Мужчина сдавал комнату в коммунальной квартире таджикам. Договор при этом не оформляли. Другие комнаты коммуналки стояли свободными. Наниматели открыли кран в ванной и затопили соседей снизу.
На следующий день квартиранты съехали, не оплатив ущерб. Потерпевший обратился в суд.
Суд удовлетворил требования и взыскал расходы на ремонт с наймодателя (Решение 4 судебного участка Краснокамского муниципального района Пермского края от 1 декабря 2016 г. по делу № 2-1634/2016).
Квартира пострадавших застрахована
Если квартира пострадавших застрахована, не нужно думать, что платить виновнику не придется. Как только страховая компания выплатит необходимую сумму, она обратится в суд для взыскания с виновников денежных средств в порядке регресса.
Причем иск будет направлен не к квартирантам, а к собственнику квартиры. Вероятность того, что суд удовлетворит требования страховой компании весьма высока.
После того, как собственник выплатит долг страховой компании в полном объеме, он получает возможность взыскать данные средства с квартиранта в порядке регресса (ст. 1081 ГК РФ).
Отдельно нужно рассмотреть ситуацию, когда квартирант написал расписку о том, что выплатит сумму ущерба, которая превышает сумму страховки. Если сумма ущерба, установленная оценочной организацией, превышает сумму, которую выплачивает страховая, пострадавший может обратиться в суд для взыскания разницы.
Обратите внимание! Если расписку о возмещении ущерба писал квартирант, то в суд необходимо обращаться с иском к квартиранту, а не к собственнику. Если же расписка не оформлялась, то пострадавший обращается с иском к собственнику.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Как собственнику доказать свою невиновность?
Если договор не возлагает на нанимателя полную ответственность, то возместить расходы на ремонт должен владелец квартиры. Чтобы получить деньги с квартиранта, владельцу нужно доказать его виновность. Для этого необходимо заказать строительно-техническую экспертизу.
Собственник может заказать ее самостоятельно или подать ходатайство о назначении экспертизы в суд. Выбор остается за владельцем квартиры, но нужно учитывать, что при самостоятельном проведении экспертизы необходимо тщательно выбирать компанию. Иначе суд может не принять отчет эксперта в качестве доказательства.
Если эксперт установит, что технические коммуникации в квартире в порядке, то виновником аварии будет признан наниматель.
Судебная практика
Ежегодно увеличивается количество споров о возмещении ущерба после залива квартиры. Поэтому сформирована устойчивая судебная практика.
Часто виновник пытается переложить вину на управляющую компанию или ТСЖ. Но результаты экспертизы точно указывают на причины происшествия.
Квартиранты затопили соседей: кто должен платить, кто возмещает ущерб, что делать, кто отвечает
698 просмотров
В 2021 году сдача жилья в аренду является популярным видом заработка.
Закон обязывает лицо, получающее доход от сдачи квартиры в наем, заключить договор, провести государственную регистрацию контракта (если срок договора превышает 12 месяцев), а также выплачивать 13% от суммы, полученной за год, в качестве подоходного налога.
Нежелание следовать перечисленным правилам зачастую приводит к тому, что граждане стараются избежать официального оформления. Поэтому при причинении вреда жилью или квартирам соседей, собственник остается с проблемой один на один. Рассмотрим, кто должен платить, если квартиранты затопили соседей.
Что делать?
Ответственность за сохранность жилья и обязанность по возмещению вреда, нанесенного имуществу других граждан вследствие затопления, несет собственник жилого помещения. Ст. 1064 ГК РФ обязывает лицо, которое причинило вред, возместить его. А ст. 210 ГК РФ возлагает бремя содержания квартиры на собственника объекта.
Поэтому в случае затопления в первую очередь ответственность за происшествие возлагается на владельца квартиры. При наличии официального договора между квартиросъемщиками и собственником возможен вариант взыскания затрат с них.
До оформления любых документов гражданин должен посоветоваться с юристом. Только при помощи специалиста вопрос может решиться в пользу собственника. Соседи в любом случае будут перекладывать ответственность на него. Управляющая компания также редко желает самостоятельно возмещать ущерб.
Даже квартиросъемщики будут убеждать в собственной невиновности. Поэтому оформление любых бумаг и беседы с потерпевшими необходимо проводить только после юридической консультации.
Порядок действий
Гражданин должен строго соблюдать порядок действий. В случае если собственник не может немедленно прибыть на место аварии, то необходимо направить доверенное лицо.
Алгоритм действий
| 1 | Принять меры к устранению аварии | В первую очередь владелец имущества должен лично прибыть на место аварии и принять посильные меры к ее устранению. Вызвать аварийную бригаду, предупредить соседей. |
| 2 | Провести беседу с соседями | На первом этапе не нужно ничего обещать соседям. Так как возмещение вреда будет возложено на собственника только в случае, если будет доказана его вина. |
| 3 | Вызвать представителя управляющей компании | При вызове аварийной службы, информация должна быть внесена в специальный журнал. Представитель управляющей компании должен посетить место аварии по заявке собственника не позднее 3 дней с момента подачи заявки. |
| 4 | Оформить акт затопления | Документ необходим для официального оформления ситуации. Именно на его основании потерпевшие смогут взыскать ущерб, а собственник квартиры сможет доказать невиновность. |
| 5 | Урегулировать финансовый вопрос | В случае если виновность владельца квартиры налицо, то целесообразно договориться с пострадавшими полюбовно и выплатить компенсацию. Взамен необходимо взять расписку с отметкой об отказе от претензий. В противном случае потерпевшие обратятся в суд и дополнительно придется выплачивать госпошлину. |
Соглашение с соседями
При выплате затрат на ремонт по соглашению с соседями зачастую происходит визуальная самостоятельная оценка ущерба. Это вариант менее затратный.
Однако необходимо обязательно взять расписку о том, что получатель не имеет претензий. В противном случае он может дополнительно обратиться в суд и повторно взыскать затраты.
Обращение в суд
Если конфликт не был решен добровольно, то вопрос необходимо решать в судебном порядке. В этом случае пострадавшая сторона должна провести оценку причиненного ущерба. Счет виновнику происшествия выставляется на основании оценочного отчета.
В 2021 году существует значительная судебная практика по вопросам затопления соседей. Как показывает практика, вопрос о виновности стороны не всегда решается однозначно.
Поэтому при обращении в суд заявителю необходимо тщательно подготовится. В противном случае, потерпевший может еще и остаться должен виновнику происшествия.
Кто должен платить?
Одним из основных доказательств в процессе является результат экспертизы. Специалист устанавливает причины происшествия и виновное лицо. Однако даже результат экспертизы не всегда является гарантией победы в суде.
Пример. Илья снимал квартиру. От унитаза оторвался шланг сливного бачка. В результате ванная комната соседей снизу была затоплена. Соседи обратились в суд для взыскания ущерба. Хозяин квартиры проверил документы.
Результат экспертизы содержал ряд опечаток, которые доказывали, что отчет составлен небрежно. Мужчина просил суд назначить повторную экспертизу. Специалист установил, что ванная комната требовала только проведения побелки потолка. Поэтому стоимость ущерба была значительно уменьшена.
Ответчик взыскал с истца затраты на экспертизу. Илья не понес ответственности за происшествие.
Каждая ситуация с затоплением должна рассматриваться индивидуально. В первую очередь необходимо уточнить, кто виноват.
В отношении арендованной квартиры ответчиками могут выступать:
- арендатор;
- арендодатель;
- управляющая компания.
Вина управляющей компании
Управляющая компания или ТЖС несут ответственность за содержание общедомового имущества. Поэтому в случае если причиной аварии стал прорыв стояка, проведение ремонтных работ, высокое давление в трубах, то вина возлагается на уполномоченную организацию.
Как правило, специалисты таких учреждений стараются переложить ответственность за аварию на собственника квартиры. Поэтому предварительно необходимо связаться с юристом, а впоследствии заказать проведение экспертизы.
Чтобы доказать вину управляющей компании необходимо:
- Вызвать специалиста.
- Зафиксировать место прорыва на фото и видео.
- Заказать экспертизу.
- Обеспечить доступ эксперта к месту аварии.
- Оплатить процедуру.
- Получить отчет.
Если собственник квартиры докажет свою невиновность, то он может взыскать свои затраты на ремонт с организации. Квартиросъемщик также может потребовать возместить ущерб, нанесенный вещам.
Вина наймодателя
Все коммуникации в квартире должны быть в исправном состоянии. Поэтому в случае причинения вреда имуществу соседей из-за лопнувшей трубы, испорченной стиральной машины, лопнувшего шланга унитаза, ответственность возлагается на наймодателя.
Закон предусматривает необходимость сдачи в наем имущества в удовлетворительном состоянии. Хотя наниматель обязан проводить за свой счет текущий ремонт жилья, основные коммуникации должны обслуживаться за счет собственника.
Наличие в договоре пункта о переходе ответственности на квартиросъемщика не имеет юридической силы. В такой ситуации суд зачастую встает на сторону нанимателя.
Пример. Иван сдавал квартиру в наем Павлу. Мужчины заключили договор. По условиям контракта ответственность за причинение вреда соседям снизу возлагалась на квартиранта. Через неделю в кухне сломался кран. Павел перекрыл подачу воды и ушел на работу. Удерживающее устройство было неисправно.
Поэтому в отсутствие жильца вода начала капать. К вечеру вода протекла к соседям снизу. Они взыскали с Ивана сумму ущербы. Мужчина обратился в суд, чтобы взыскать затраты с Павла. Однако суд отказал ему в выплате средств. Так как при сдаче квартиры собственник должен гарантировать исправность оборудования.
Ответственность за кухонный кран легла на владельца квартиры.
Если экспертиза доказывает, что виновен наймодатель, то квартирант имеет право взыскать с него ущерб за испорченное имущество. Например, средства за технику, одежду, косметику, пришедшую в негодность.
Если при устранении аварии пропали вещи квартиранта, то вина также возлагается на собственника. Поэтому при открытии квартиры без присутствия жильцов необходимо предварительно их уведомить.
Вина квартиросъемщика
Закон предусматривает возможность владельца квартиры взыскать затраты, понесенные на выплаты соседям, с виновного квартиросъемщика. Ст. 1081 ГК РФ предусматривает обращение в суд для возмещения расходов в порядке регресса. Однако такая возможность возникает только после полной оплаты долгов соседям.
Пример. Кирилл сдал квартиру Ирине. Женщина оставила открытый кран и залила соседей. Пострадавшие обратились в суд с заявлением о возмещении ущерба. Кирилл получил исполнительный документ и обратился в суд, чтобы взыскать средства с Ирины в порядке регресса. Однако суд отказал в удовлетворении требований, так как мужчина еще не выплатил сумму ущерба соседям.
Вина нанимателя в затоплении соседей возникает в следующих случаях:
- гражданин причинил ущерб системе коммуникаций (сломал кран, трубу, стояк, разбил унитаз);
- жилец совершил другие виновные действия (оставил включенную воду, не опустил сливной шланг в раковину).
Важно! Обратиться в суд для взыскания расходов с жильца в порядке регресса можно только при наличии договора найма. В противном случае собственник не сможет доказать законность нахождения нанимателя в квартире.
Если авария произошла по вине собственника, то квартиранты и соседи имеют право взыскать с него затраты за съем альтернативного жилья на период, пока в квартире невозможно проживать. Затраты могут быть как оплачены добровольно, так и взысканы через суд.
Как избежать проблем при сдаче квартиры внаем
В России не принято страховать квартиру от ущерба жильцов при сдаче внаем. Хотя это отличное и недорогое решение. Получение страховой выплаты поможет не только сделать ремонт, но и возместить ущерб соседям.
Однако необходимо обратить внимание на условия договора. Страховой контракт может предусматривать только возмещение ущерба собственнику жилья.
При выборе страховой компании необходимо выбрать крупную организацию, которая имеет положительные отзывы и длительный период работы.
Инструкция для арендаторов
Если при найме квартиры наниматель случайно затопил соседей, то необходимо действовать следующим образом:
- Срочно вызвать аварийную службу.
- Минимизировать последствия затопления.
- Известить собственника жилья.
- Обязательно присутствовать при оформлении акта затопления.
- В случае внесения в документ ложных сведений необходимо отказаться от подписи и потребовать внести изменения.
При наличии сомнений в виновности необходимо отказаться от оплаты ущерба. Но в случае оплаты расходов на ремонт целесообразно получить расписку об отказе от претензий.
Необходимо помнить, что заставить выплатить возмещение можно исключительно по решению суда. Поэтому не нужно передавать наличные денежные средства ни собственнику квартиры, ни соседям.
Если жилье было снято без договора или срок его действия истек, то взыскать затраты на ремонт и возмещение ущерба с квартиранта невозможно.
В спорах с затоплениями квартиры сложно дать гарантию результата. Решение суда заранее предугадать невозможно. Зачастую спор выигрывает лицо, которое имеет сильную юридическую поддержку. Поэтому в первую очередь необходимо обратиться к юристу. Специалисты сайта окажут вам правовую поддержку, только оставьте заявку в форме связи.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Квартиранты затопили соседей и отказываются возмещать ущерб — Юридическая консультация
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).
При этом собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Кроме этого, он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
В случае передачи жилого помещения по договору коммерческого найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ).
Таким образом, для определения лица, виновного в заливе квартиры, следует установить: находилась ли стиральная машина на момент ее передачи в пользование нанимателям в исправном состоянии, явилась ли протечка следствием неисправности или ненадлежащей эксплуатации стиральной машины, предусмотрено ли договором найма между собственником и нанимателем распределение обязанностей по содержанию санитарно-технического оборудования и т.д.
Следует заметить, что на практике суды гораздо чаще признают виновными в причинении ущерба соседям путем залива квартиры именно собственников сдаваемого в аренду помещения.
Если залив квартиры произошел по вине ваших квартиросъемщиков, принудить последних к возмещению причиненного соседке ущерба возможно путем обращения самой соседки в суд с исковыми требованиями. Если исковые требования уже предъявлены к вам, как к собственнику помещения, квартиросъемщики могут быть привлечены в качестве соответчиков по ходатайству сторон или по инициативе суда.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Один лишь факт залива квартиры не может являться доказательством причинения материального ущерба. Соседка обязана представить суду доказательства порчи ее имущества, находящейся в прямой причинной связи с заливом квартиры.
При этом осушение квартиры по прошествии некоторого времени не препятствует установлению размера причиненного ущерба и причин его возникновения.
Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт
Наниматели устроили потоп в квартире, которую я сдаю, и испортили ламинат.
Александр Майфет
взыскал ущерб с квартирантов
Чтобы уложить новое покрытие, нужно было просушить и обработать пол антигрибковым раствором. По моим предварительным подсчетам, на это требовалось около 25 000 Р. Впоследствии эксперты оценили ремонт в 53 000 Р.
Квартиранты возмещать ущерб отказались, поэтому я пошел в суд и взыскал с них компенсацию — 67 000 Р. Расскажу, как все было.
В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:
- Работающие.
- Некурящие.
- С постоянной пропиской.
- Без детей.
- Без домашних животных.
Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.
За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.
Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².
Я знаком с отделкой и понимал: чтобы положить новый ламинат, нужно демонтировать промокшее покрытие, 3—5 суток сушить бетон и обработать его раствором от плесени. Я прикинул, что на это нужно 25 000 Р. Страхового залога в размере 18 000 Р от квартирантов на все бы не хватило.
Стоимость ламината этой же марки в интернет-магазине. На 16 м² нужно было потратить около 15 000 Р с учетом доставки
Так выглядел ламинат после затопления. К сожалению, остались фото только такого качества
Я даже был согласен на выплату долга в рассрочку на четыре месяца. Ежемесячная плата за квартиру возросла бы на 7000 Р и составила бы 25 000 Р. Страховой залог я предложил не трогать: он пошел бы на оплату последнего месяца проживания. Но квартиранты не согласились: они считали, что это я, как владелец квартиры, виноват в потопе.
Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:
- сначала сделать ремонт за свой счет, а потом возместить расходы через суд;
- судиться, а потом уже делать ремонт.
Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.
В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.
Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.
Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.
В акте о заливе помещения указана причина аварии. В моем случае причиной потопа стал лопнувший шланг посудомойки
Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.
На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.
Общий размер ущерба составил 52 900 Р. Эту сумму эксперт посчитал исходя из средних рыночных цен на новый ламинат и весь цикл восстановительных работ, включая вывоз мусора.
Титульный лист отчета о независимой оценке ущерба в квартире. Сам отчет состоит из 34 страниц и включает сведения об оценщике, целях проведения оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта
Срок договора найма заканчивался. Мне приходилось делать ремонт за свой счет. Поэтому я предложил уменьшить сумму компенсации на 10 000 Р: чтобы жильцы просто выплатили мне 42 900 вместо 52 900 Р по отчету об оценке. Квартиранты отвергли такое предложение. Более того, они пригрозили мне встречным иском о возмещении морального вреда.
Когда у меня на руках был отчет оценщика, я направил досудебную претензию одному из квартирантов — мужу, потому что именно с ним заключал договор найма.
В претензии я написал, что из-за потопа вздулся ламинат и требовался ремонт. Указал, что авария произошла из-за посудомойки. Это имущество жильцов, следовательно, обязанность возместить ущерб лежит на них.
Потребовал выплатить 59 000 Р с учетом стоимости оценки и небольшой скидки.
Также я указал контактные данные и реквизиты для перечисления денег. К претензии приложил копии акта о заливе помещения, отчета о независимой оценке, акта приема-передачи квартиры, выписки из ЕГРН и фотографии повреждений.
Я направил претензию 2 марта заказным письмом по адресу временной регистрации жильцов — к себе в квартиру. На основании договора найма я дал жильцам 14 дней на ответ. Реакции не последовало, и я начал готовиться к суду.
Досудебную претензию я писал в произвольной форме. Бланк взял из интернета
Исковое заявление в суд составлял юрист, его услуги обошлись мне в 2500 Р. Иск основывался на статье 1064 ГК РФ, согласно которой виновник вреда имуществу обязан полностью возместить стоимость ущерба потерпевшему. Ответчиком был муж — наниматель по договору.
К иску я приложил:
- Акт УК о заливе квартиры.
- Копию моего гражданского паспорта.
- Договор найма квартиры с актом приема-передачи.
- Отчет о независимой оценке ущерба от залива.
- Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Досудебную претензию квартирантам.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины за подачу иска, об оплате независимой оценки, договор на оказание услуг юриста. Эти расходы я собирался взыскать с квартирантов.
Иногда можно обойтись и без судаМы пишем в том числе и об этом. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как защищать свои права без судов
Я решил представлять свои интересы самостоятельно. Во-первых, судебная практика по подобным делам говорила о хороших шансах на победу. Во-вторых, услуги юриста в суде стоили 17 000 Р, которых у меня попросту не было. При подготовке к заседанию я изучил статьи 671—678 гражданского кодекса и все статьи, которые касаются найма жилого помещения.
В суде я требовал возместить мне:
- Стоимость восстановительного ремонта — 73 900 Р.
- Расходы на проведение независимой оценки ущерба — 8000 Р.
- Государственную пошлину — 3300 Р.
- Услуги юриста — 2500 Р.
- Почтовые расходы — 250 Р.
Итоговая сумма требований составила 87 950 Р.
Первое заседание судья перенес на месяц, потому что ответчик на него не явился. На второе заседание 13 мая квартиранты пришли в сопровождении юриста. Я вкратце рассказал суть дела, предъявил фотографии, документы и попросил суд удовлетворить иск в полном объеме.
Размер ущерба в моем иске превышал указанный в отчете о независимой оценке на 21 000 Р. Этот факт заинтересовал судью. Я ответил, что ламинат уложен единым контуром, поэтому если его менять, то целиком в квартире. К тому же подобрать цвет будет сложно.
В итоге 13 мая районный суд удовлетворил иск частично: обязал ответчика возместить ущерб в размере 66 950 Р — стоимость ремонта из отчета оценщика и судебные расходы. Судья не стал взыскивать с квартирантов еще 21 000 Р на замену пола во всей квартире: кроме фотографий, я не представил никаких документальных подтверждений своих доводов.
Копия резолютивной части решения суда о взыскании материального ущерба по моему делу
Бывших квартирантов такой исход не устроил, и 16 мая они подали апелляционную жалобу. Никаких новых доводов и доказательств они представить не смогли, поэтому Краснодарский краевой суд 7 июня оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Как оказалось, выиграть суд — не значит получить деньги: мне предстояло исполнить решение суда и получить реальную компенсацию.
Определение апелляционного суда: решение суда первой инстанции оставили без изменений, а апелляционную жалобу квартирантов — без удовлетворения
Обращаться в банк ответчика или напрямую к его работодателю я не стал, так как у меня не было никакой информацией об источниках дохода квартирантов.
Исполнительный лист выдают после вступления судебного решения в законную силу
Затем наступила пауза продолжительностью месяц. Из личного разговора с приставом я выяснил, что за должником не числится имущества, банковских счетов и ценных бумаг, поэтому деньги приставы будут удерживать с заработной платы мужа-нанимателя.
Затопление случилось в феврале 2019 года. Иск о возмещении ущерба я подал 22 марта. Суд первой инстанции вынес решение 13 мая, а апелляция оставила его в силе 7 июня. Последний перевод от приставов я получил 16 декабря 2019 года.
Ремонт я сделал перед заселением новых жильцов еще в мае 2019 года. Все работы выполнял своими силами и потратил 25 700 Р на закупку стройматериалов и 6000 Р на аренду тепловых пушек. В итоге полученная в суде компенсация покрыла затраты на новый пол и судебные расходы. Кроме того, у меня на руках осталось около 20 000 Р.
Так выглядит пол в квартире после ремонта
- Грамотно составляйте договор найма. Обязательно приложите к нему акт приема-передачи квартиры и укажите в нем изначальное состояние имущества. В таком случае у квартирантов не будет возможности ссылаться на естественный износ или обвинять вас в передаче имущества с дефектами.
- Выбирайте квартирантов, у которых есть постоянная регистрация, куда вы сможете отправлять почтовые уведомления. Иначе отыскать виновников будет сложно.
- Не ругайтесь с квартирантами — сначала предложите уладить конфликт мирно. Попробуйте убедить их в том, что решать проблему в суде выйдет для них дороже.
- Фиксируйте ущерб на камеру, не выбрасывайте квитанции об оплате: они послужат доказательством ущерба.
- Сдавайте квартиру легально.