Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.
Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.
Ликвидация долевого строительства в России
На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.
Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!
Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков
Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.
Что будет вместо долевого строительства?
Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.
При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.
Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.
Кстати, в правительстве не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.
Мнение президента
Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.
Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой
В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.
Закон об отмене долевого строительства
Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.
Новое в долевом строительстве с 2018 года
Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.
Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.
С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов
Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.
После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать.
Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.
Когда в РФ отменят долевое строительство
На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.
За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.
Чем обернется запрет долевого строительства?
Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.
Безопасность покупателей
Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?
Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.
Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет
Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.
Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.
Цены на жилье
Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.
С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).
Участники рынка
Количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.
Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти
Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина – неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков – «47 Трест».
Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.
Темпы строительства
Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.
Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.
То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.
Что будет с обманутыми дольщиками?
Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.
А что сейчас?
Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.
В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.
Мнение 2019 года
Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно переходит на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: завершить стройку по старым правилам смогут те, кто уже продал более 10% площадей, а готовность дома превышает 30%.
Для тех, кто должен построить за свой счёт и передать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности уменьшен до 6%, но в Петербурге на такой статус могут претендовать всего несколько застройщиков.
Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на эскроу-счета, но многие начали искать обходные пути решения, к примеру, продажи по переуступкам. Часть квартир была переоформлена на сторонние юридические лица, которые теперь выступают продавцами по договору уступки прав.
Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее подорожание квадратного метра составило 7-10%. В целом любая оценка новых правил пока будет преждевременной, только после окончательного перехода на эскроу-счета можно в полной мере оценить изменения рынка.
Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.
Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье — новости Право.ру
Первого июля вступил в силу закон, вводящий новые требования к застройщикам и постепенно отменяющий договоры долевого участия. Он призван защитить права и деньги покупателей квартир, однако параллельно с этим сильно повлияет на рынок, что может повлечь подорожание жилья.
Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы.
Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.
Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.
По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.
Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.
Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти.
Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.
«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.
Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.
Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group
«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.
Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.
В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук.
«Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома».
С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.
Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.
Подписаться
Отмена долевого строительства и его последствия
По поручению Президента Владимира Путина правительство разрабатывает план, согласно которому в течение трех лет должно быть исключено привлечение граждан к финансированию постройки жилья.
Для многих застройщиков информация о возможности отмены к 2020 году системы долевого строительства стала приговором, а для покупателей квартир совершенно неясно, что собой будут представлять подобные изменения.
Рассмотрим причины отмены и ее возможные последствия. В самом начале своего развития начинающий российский девелоперский рынок встретился с рядом сложностей:
- исключительно высокий уровень инфляции (в 1995 году составивший 130%) существенно повысил ставки кредитования строительства;
- банки в то время оказались не готовыми для кредитования проектов в полном объеме и на длительный срок – до 3-5 лет, пока проект не реализуется;
- застройщики не имели средств для финансирования строек.
В результате начали появляться всевозможные схемы (инвестиционные договоры, продажа кооперативных паев и другие), позволяющие привлечь к завершению строительства дома финансовые средства будущих покупателей квартир. Застройщики получили бесплатные средства и возможность приступать к продажам уже на этапе сооружения котлована.
Покупатель или соинвестор
Таким образом, покупатель не совершал куплю-продажу, а становился соинвестором проекта, ему было выгодно уплатить привлекательную цену за квартиру на начальном этапе строительства, но при этом он получал и риски, иногда большие, чем у самого застройщика.
Как правило, граждане принимали подобные отношения за особенную форму купли-продажи, не осознавая их инвестиционный характер, заведомо являющийся рискованным. В результате появились, а затем и стали регулярными случаи, когда покупатели не получали свои квартиры.
Начали появляться разные виды мошенничества: продавали несуществующие квартиры, могли одну квартиру продать нескольким покупателям, да и просто воровали собранные средства.
Некоторые застройщики оказались авантюристами и непрофессионалами, они ошибались в расчетах экономики, начинал застройку, не получив всей разрешительной документации и не решив вопросы подсоединения коммуникаций к сетям, прямо нарушали строительные нормы.
Появились «строительные пирамиды», когда строительство домов производилось на деньги от других построек.
Закон 2004 года
В 2004 году был принят закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», существенно улучшивший положение покупателей. Стало возможным собирать деньги только после получение всех разрешений на застройку, исключились «двойные» продажи, установлен контроль за работой застройщиков.
Введение закона позволило сократить случаи прямых обманов дольщиков, но экономические риски, присущие любой инвестиционной деятельности, устранены не были.
А ведь строительство — весьма рискованный способ инвестирования.
Привлечение обычных граждан, являющихся неквалифицированными инвесторами, при любых экономических потрясениях приводило к тому, что соинвесторы, считающие себя обманутыми, выходили на улицы с плакатами.
На сегодняшний день вся строительная отрасль России переживает затяжной кризис. До 80% и более многоквартирных домов сооружается с использованием средств долевого строительства.
Как подсчитал оргкомитет обманутых соинвесторов Москвы и Подмосковья, в 2007 году в целом по России число обманутых дольщиков достигало двухсот тысяч человек.
В 2017 году подсчеты партии «Единая Россия» показали, что их насчитывается 122 000.
Причиной является сама модель долевого строительства, имеющая инвестиционный характер. Развитые экономики Европейских стран не используют способы соинвестирования гражданами незавершенных строек.
Европа практикует другую схему: застройщик вкладывает значительную часть собственных денег, остальные берет в кредит в банке, а продажи начинаются только после сдачи дома в эксплуатацию.
Происходит классическая купля-продажа, при которой покупатель не несет никаких инвестиционных рисков.
Власти России стараются привести рынок жилищного строительства именно к такой модели. Сейчас в России относительно невысок уровень инфляции (меньше 4% по прогнозам на 2017 год), наметилась тенденция снижения кредитных ставок, так что вполне реальным становится переход к финансированию строительства банками.
К чему приведет запрет долевого строительства?
Строительство будет финансироваться преимущественно за счет банковских кредитов. Банк при этом проявит себя как инвестор, причем квалифицированный: он проверит всю документацию застройщика, оценит возможные риски, организует тщательный контроль всех этапов строительства.
Практически подобное проектное финансирование уже осуществляет ряд крупных банков. Следует понимать, что в современных условиях банки обладают возможностью кредитования расходов на застройку в пределах 60-80% суммарных затрат. Эта величина зависит от степени риска конкретного проекта.
Остальные средства застройщик должен вложить сам.
Количество застройщиков, сооружающих многоквартирные дома, составляет более пяти тысяч, и их число резко сократится. Даже лидерам рынка непросто найти 20-40% стоимости постройки дома, поэтому до 70-80% застройщиков вынуждены будут покинуть этот бизнес.
В переходный период существенно уменьшится количество строящегося жилья, конкурентность рынка значительно сократится. Это приведет к ощутимому росту цен на жилье.
Безусловно, понижение реальных доходов населения и определенное «затоваривание» рынка будут первое время сдерживать этот рост. Но в себестоимость квартир добавятся проценты, выплачиваемые банку по кредиту, что неизбежно приведет к возрастанию цен.
Так что вполне обоснованными станут расчеты на серьезный рост стоимости квадратного метра жилья.
Введение запрета на привлечение денег от физических лиц на ранних стадиях строительства само по себе не исключит возможность появления обманутых граждан, вкладывающих средства в жилье. Дело в том, что подобная форма получения квартиры, хотя и рискованная, имеет вполне понятные экономические причины.
Большинство граждан просто не имеет достаточного количества средств, чтобы нормально приобрести себе квартиру.
Такие граждане готовы пойти на повышение риска, чтобы уплатить за квартиру меньшую цену, поэтому застройщики, оставшиеся на рынке, всегда смогут найти покупателей, готовых на участие в незаконных или полузаконных схемах.
Наличие таких схем, их разнообразие и устойчивость будут зависеть от качества законодательства и контроля в этой сфере. Так, если государство сохранит жилищно-строительные кооперативы, останется возможность привлекать деньги для строительства, при этом положение подобных пайщиков окажется более бесправным в сравнении с существующей «долевкой».
«Долевка» на сегодня остается самым защищенным способом инвестирования средств в жилье на этапе строительства, и ее устранение приведет к снижению закупок «инвестиционных квартир», которые покупаются для последующей перепродажи.
Это замедлит реализацию квартир на первичном рынке. Застройщики приобретают стимулирование для отдачи части нереализованных квартир в аренду.
Может оказаться, что такая арендная модель будет вполне жизнеспособной, так что это приведет к развитию в России доходных домов.
Купленные заранее участки
Отдельные застройщики приобрели себе для перспективного строительства новые строительные площадки, Если они не смогут в дальнейшем реализовать свои проекты по строительству жилых домов, они могут начать распродажу таких строительных площадок. Крупным застройщикам, оставшимся в строительном бизнесе, а также банкам, финансирующим подобные проекты, будет выгодно покупать по сниженным ценам такие площадки.
Чтобы переход от долевого строительства к проектному финансированию банками прошел менее болезненно, государство должно его организовать таким образом, чтобы избежать коллапса строительного рынка. Для этого потребуется:
- гарантировать переходный период, в котором можно было бы успешно завершить текущие проекты, основанные на формате долевого строительства;
- привлечь банки, заинтересовав их в финансировании проектов с разумным процентом 8-9%;
- предельно ограничить возможность населения вкладывать свои средства в жилье на этапе строительства, что могло бы привести к увеличению количества обманутых до числа превышающего имеющихся сейчас, при долевом строительстве.
В общем, идея отказа государством от долевого строительства и перехода к безопасной купле-продаже уже завершенных полностью объектов является стратегически верной, она соответствует практике других цивилизованных стран.
Но для России весьма характерно спонтанное и часто изменение предлагаемых правил игры. Так, только за два последних года были трижды существенно изменены требования, предъявляемые к застройщикам, и правила использования средств дольщиков.
Так что те предложения, которые на сегодняшний день объявляются планами, могут существенно отличаться от того, что будет в итоге принято к исполнению.
Так что то, каким может оказаться результат отказа от долевого строительства, будет определятся тем, насколько грамотно и последовательно будет реализовываться решение, принятое государством.
Плюсы и минусы отмены долевого строительства
— Переход от долевого финансирования жилищного строительства к проектному финансированию давно назрел. Долевое финансирование возникло в основных чертах в 80-е годы, в странах, ускоривших свое экономические развитие за счет иностранного капитала.
Начался рост капитализации национальных компаний, рост производительности труда, повышение эффективности и уровня оплаты труда. Началось расширение среднего класса и модернизация финансовой системы. Резко стал расти спрос на массовое жилье. Эти процессы были характерны для некоторых европейских стран и стран Латинской Америки.
Чего нам ждать от экономики 2018 года
В нашей стране долевое финансирование почти двадцать лет является главным способом финансирования жилищного строительства и проблем с этим связанных тоже немало. По данным Минстроя, на 1 июля 2017 года в России насчитывалось более 46 тысяч обманутых дольщиков.
Но есть и другие цифры — 122 тысячи. Разница почти в три раза, скорее всего, обусловлена тем, кого посчитали обманутыми. Тех, кто не получил оплаченные квартиры в срок, или тех, кто безвозвратно потерял деньги.
В любом случае проблема существует давно и требует своего решения.
Принципиальная разница между долевым финансированием и проектным заключается в распределении рисков между банком, застройщиком и будущим собственником. В целом в долевом финансировании нет ничего плохого.
Будущий собственник финансирует стройку, начиная с первого этапа. Застройщик имеет дешевое фондирование на всех этапах строительства, не платит проценты банку и как результат может продавать квартиры дешевле.
На практике так и было, чем раньше покупатель жилья вкладывался, тем дешевле обходилось будущее жилье.
Все хорошо, если застройщик или девелопер выполнит все свои обязательства в срок, и с чистой совестью передаст ключи покупателю квартиры. Но совесть не экономическая категория и в экономике не работает. В экономике работает мотивация.
И если, что-то идет не так, появляется совсем другая мотивация в том, как распорядиться деньгами дольщиков. Изменения назрели.
Первым этапом стало создание Фонда защиты прав дольщиков. С конца октября все девелоперы, продающие еще не сданные квартиры, начали перечислять в копилку фонда 1,2 процента от суммы каждого договора участия в долевом строительстве.
Средства пойдут на достройку проблемных объектов. Вторым шагом будет принятие в соответствующий закон поправок, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Окончательный же переход на проектное финансирование дело нескольких лет.
При проектном финансировании на рынок будут попадать уже готовые квартиры. И покупатель не будет ждать месяцы и годы, чтобы вступить в права собственности.
Риск долгостроя и удорожания теперь будет принимать сам застройщик и отчасти банк, который будет финансировать строительство. Там, где риски, там и доходы.
В конце девяностых, жилье, купленное на стадии котлована, могло вырасти к моменту сдачи на 40-100%. Сейчас это рост на 10-20%.
После введения проектного финансирования, возможности заработать на таком росте уже не будет. А с учетом того, что российские граждане рассматривают рынок недвижимости как одну из немногих возможностей инвестирования и сохранения сбережений, то лишение их этой возможности заставит искать альтернативные варианты.
Кроме чистой спекуляции останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. И здесь есть простор для расширения. Сейчас рынок арендной недвижимости еще не сформировался. Аренда квартиры, особенно в столицах и крупных центрах стоит неоправданно дорого.
В среднем квартира при сдаче в аренду окупается за 10-12 лет, что в 2-3 раза быстрее, чем в развитых странах, где рынок жилья давно сбалансирован. В этой сфере цены будут двигаться в разные стороны.
Жилье, будет постепенно дорожать, а цены на аренду из-за насыщения рынка, по крайней мере, не будут расти.
Подорожает ли жилье в связи с введением проектного финансирования. Возможно. Всего лишь возможно, так как стоимость массового жилья ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом.
А со спросом, в условиях низких темпов экономического роста и увеличения реальных доходов, будут проблемы.
И не факт, что удорожание за счет необходимости обслуживать кредиты на строительство приведут к автоматическому росту цен на квартиры.
Скорее всего, мелкие девелоперы уйдут с рынка, а останутся или крупные финансово-устойчивые компании, или те, которые и раньше использовали только свои средства. Внес свою лепту и Центральный Банк, который на «своем поле» поддержал переход к проектному финансированию, и анонсировал ужесточение требований к ипотечным заёмщикам, которые берут кредит с небольшим первоначальным взносом.
Названы ставки по ипотеке и автокредитам в 2018 году
В целом модификация законодательства в сфере жилищного строительства, должна иметь положительный эффект. Рост цен будет ограничиваться платежеспособным спросом в условиях низких темпов экономического развития. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ, будет иметь двойственное влияние на цены.
С одной стороны, снижение ставок по кредитам выдаваемых застройщику, будет удешевлять строительство, а с другой будет способствовать некоторому увеличению спроса, за счет снижения ставок по ипотеке.
В сухом остатке максимальное снижение рисков покупателя и исчезновение «обманутых дольщиков», как категории граждан.
Еще один фактор стабилизации цен — насыщение рынка недвижимости. С учетом того что переход на проектное финансирование дело нескольких лет, то вполне возможно, что за это время рынок будет сбалансирован.
Позитивным решением было бы не полное запрещение долевого финансирования строительства, а ужесточение требований к застройщикам, которые хотят продавать жилье на этих условиях.
Рынок сам определит, какой способ эффективнее с учетом всех рисков.
Анализируем последствия отмены долевого строительства
Лето 2018 года ознаменовалось для рынка недвижимости вступлением в силу закона об отмене долевого строительства. Это, безусловно, повлияет на цены, причем затронет даже те объекты,которые возводятся по прежним правилам. Закон отменяет участие в долевом строительстве постепенно. То есть те договора, которые были заключены до 01/07/2018, будут актуальными и действительными.
Сторонники закона сообщают о том, что отмена долевого строительства поможет сохранить денежные средства граждан и защитить их от неоправданных рисков. Однако критики знают, что такой закон приведет к подорожанию жилья. Закон стал одним из самых обсуждаемых, ведь он затрагивает интересы риэлторов, покупателей, застройщиков и инвесторов.
Что же будет вместо долевого участия в строительстве? Это теперь называется проектное финансирование и подразумевает, что денежные средства дольщиков будут храниться на счетах в банках и не могут быть использованы до введения дома в эксплуатацию. Если же застройщик разорится или на его проект повлияют негативные факторы, то инвестор сможет вернуть все свои деньги без комиссий и процентов.
На текущий момент те проекты, которые получили разрешение до 1 июля, будут продаваться по прежней схеме долевого участия.
Также не пропадут с рынка и те предложения, в которых застройщики получали разрешения значительно раньше этого года.
Сторонники закона предполагают, что принятие отмены долевого строительства никак не отразится на ценах в ближайшее время. Аналитики не прогнозируют снижения объема жилья, вводимого в эксплуатацию.
Однако аналитик ЦИАН А. Пыпин утверждает, что к концу 2018 года рост цен на новостройки может достигнуть показателя 8%. Очередной скачок в ценах на недвижимость следует ожидать в середине 2019 года, когда произойдет окончательный переход на использование эскроу-счетов.
Банковский эскроу-счет – это специальный счет, который открывается физическим лицом, и позволяет сохранять средства до того времени, как наступят определенные обстоятельства.
Условием перехода денег застройщику при отмене долевого строительства является введение дома в эксплуатацию.
Евгений Нечипорук, директор Althaus group считает, что повышение цен – лишь дело времени. Но сейчас тяжело спрогнозировать точную динамику роста цен. Кстати, ГК ПИК среди летних новостей анонсировала повышение стоимость квадратных метров именно с 1 июля. И это Евгений не считает совпадением.
Помимо перехода на специальное банковское обслуживание, отмена долевого строительства предписывает еще и систему с участием одного застройщика в одном проекте. Это позволит сделать более прозрачной систему расходования средств инвесторов застройщиками.
Изменения коснутся и анонимности дольщиков. Все данные об инвесторах будут доступны для застройщиков. Глава Министерства строительства В. Якушев считает, что закон действительно защитит права дольщиков и предотвратит нецелевое использование средств застройщиками.
Многие соглашаются с тем, что такая безопасность будет иметь свою цену.
Что будет, если отменят долевое строительство?
Правительство РФ намерено отменить долевое строительство в России. Соответствующие поправки планируют внести на осенней сессии Государственной Думы. В настоящее время, пока поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» не внесены, участники рынка активно обсуждают последствия отмены долевого строительства.
Напомним, что идея об отмене долевого строительства возникла у властей более одного года назад.
В качестве основной причины такого решения власти называют необходимость ликвидации такого понятия, как «обманутый дольщик».
По мнению властей, отмена строительства по договору долевого участия в 2018-2020 годах позволит избавиться от рисков, связанных с недостройкой жилых домов и появлением новых обманутых дольщиков.
Схема на переходный период
Ожидается, что с 2018 года покупатели не смогут приобретать квартиры в недостроенных новостройках. Застройщики будут обязаны сначала построить новый дом на собственные или заемные средств, и лишь после сдачи дома в эксплуатацию они смогут начать продажу квартир. На время переходного периода (2016-2018 гг.
) власти намерены ввести схему, согласно которой застройщики смогут осуществлять продажу квартир в недостроенных новостройках, но лишь при наличии соответствующего банковского финансирования.
Поясним: сначала застройщик должен будет открыть кредитную линию на строительство жилого комплекса в одном из банков, а затем станет возможен старт продаж в этой новостройке.
Таким образом, уровень продаж в новом жилом комплексе не будет влиять на темпы строительства объекта, а деньги от продаж будут поступать на счет банка, выдавшего кредит.
Согласно новой схеме, даже если продажи остановятся, строительство дома будет закончено на кредитные средства.
Однако остается вопрос, что же делать застройщику, если продажи не пойдут, а кредитные средства необходимо возвращать. Строительство без долевого участия
Полностью запретить продажу квартир в недостроенных домах планируется в 2018-2020 годах.
После окончательного запрета долевого строительства застройщики будут возводить дома по следующей схеме: сначала будут получать проектное банковское финансирование жилого комплекса, затем строить новый дом, сдавать его госкомиссии, оформлять квартиры в собственность, и лишь после всего этого – начинать продажу квартир.
Стоит отметить, что некоторые строительные компании используют данную схему и сегодня, например, застройщик «Балтрос» при строительстве жилого квартала «Славянка».
Последствия отмены долевого строительства
Главным последствием отмены долевого строительства станет рост цен на жилье. По мнению участников строительного рынка, количество обманутых дольщиков, несомненно, уменьшится, поскольку покупатели будут застрахованы от банкротства девелоперов или остановки строительства.
Однако из-за снижения количества рисков вырастут цены на жилье в новых домах, и квартиры в новостройках станут менее доступны. Современная схема долевого строительства, по сути, представляет собой кредитование застройщиков на беспроцентных условиях.
Все необходимое финансирование для строительства дома осуществляется за счет дольщиков. После отмены долевого строительства застройщики будут вынуждены покрывать процент по кредиту, который им придется выплачивать банку.
Этот процент будет закладываться в стоимость квартир.
Кроме того, отмена долевого строительства приведет к уходу с рынка части его игроков. Например, с рынка исчезнут частные инвесторы, которые сейчас зарабатывают на росте цен по мере строительства новостроек. Напомним, разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и квартиры в готовой новостройке достигает 20-25%. В настоящее время инвестиции в новостройки приносят покупателям от 20% годовых, что превышает доход по любым банковским вкладам.
Также с рынка уйдут и небольшие строительные компании, которые не смогут получить необходимые кредитные линии и проектное финансирование. На рынке останутся только крупные застройщики, что, по сути, приведет к монополизации строительной отрасли. Крупнейшие застройщики и банки образуют конгломераты, которые разделят рынок первичного строительства между собой.
В целом, после отмены долевого строительства в выигрыше останутся потенциальные обманутые дольщики, которые могли бы отдать свои средства недобросовестному застройщику, крупные застройщики, которые смогут приспособиться к условиям нового рынка, и банки, которые смогут обеспечивать необходимое проектное финансирование. В проигрыше окажутся частные инвесторы, зарабатывавшие на перепродаже квартир в новых домах, а также обычные покупатели, для которых квартиры в новостройках станут менее доступными из-за роста цен.
21 сентября 2015
Отмена ДДУ в 2018 году: 15% населения лишат возможности инвестировать
Ходят слухи, что с 1 июля 2018 года отменят долевое участие в строительстве. Планируются новые поправки в 214-ФЗ, которые отменят ДДУ (договоры долевого участия) для населения. В этом случае строительство будет осуществляться не на деньги дольщиков, а на проектный бюджет.
Если такие поправки внесут, то за 2-4 года исчезнет вид инвестиции в новостройку, когда можно было покупать квартиру на стадии котлована по цене ниже рынка и продавать по переуступке по завышенной стоимости. Такой спекулятивной стратегии придерживались 7-15% дольщиков Петербурга в 2017 году.
Давайте попробуем разобраться, почему хотят отменить ДДУ и кому это выгодно. В статье ниже собраны основные факты про отмену ДДУ в 2018 году.
Простым людям мешают зарабатывать
Можно долго приводить статистику, но истина налицо: наши власти мешают нам зарабатывать себе на пенсию.
Наши власти вдруг осознали, что люди в состоянии о себе позаботиться и купить квартиру с целью последующей перепродажи с маржой 20-40%. Люди могут купить квартиру в 2 раза дешевле для своих детей или для дополнительного дохода в старости. Властям не нравится то, что люди перестают быть зависимыми от пенсий и гособеспечения.
Если народ получает независимость и не рассчитывает на государственную поддержку, то им тяжело управлять. В нашей стране ВСЁ делается для людей, поэтому даже этой нехитрой инвестиционной возможности в новостройки нас хотят лишить поправками в 214-ФЗ.
15% населения лишат возможности инвестировать в новостройки
В конце 2017 года была собрана серия отчетов о заключенных ДДУ и смене дольщиков в новостройках. Общее количество зарегистрированных Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу договоров участия в долевом строительстве в 2017 году увеличилось по сравнению с 2016-ом на 9,5%.
Если в 2016 году Росреестр зарегистрировал 57 518 ДДУ, то в 2017-ом — уже 62 959. При этом в течение 2017 года зарегистрировано 9 111 договоров об уступке прав требования иным лицам по договорам участия в долевом строительстве (в 2016 году — 7 942), т.е. почти по каждому седьмому ДДУ сменился дольщик
Пик инвестиционных покупок на первичном рынке жилья Петербурга эксперты отмечали в 2014-ом году – тогда на волне ослабления рубля и повышения спроса их доля превышала 30%.
В провальном по продажам 2015-м настало затишье – эта категория покупателей на время вовсе исчезла с рынка. Последние пару лет число инвестиционных сделок оценивается стабильно в пределах 10-15% от общего числа.
Примерное число инвесторов со спекулятивной стратегией на первичном рынке жилья Петербурга сейчас составляет 7-8% от общего числа покупателей новостроек.
Каковы последствия отмены ДДУ?
1 — Простая схема инвестиции будет недоступна простым гражданам2 — Цены переуступки составят конкуренцию предложению застройщиков. Именно так и происходит сейчас на Парнасе, где стоимость готовой квартиры равна стоимости жилья на этапе строительства.
3 — Если поправки в 214-ФЗ внесут, то сразу они действовать не начнут. Поэтому у инвесторов-спекулянтов еще есть максимум 2-4 года, чтобы этой стратегией воспользоваться. Однако гарантированного 20%-ого роста стоимости квадратного метра на рынке больше не существует.
Но это не точно.
Какие поправки внесут в 214-ФЗ пока непонятно. Однако в любом случае, у нас есть пару лет на этот тип инвестиции. Отсутствие ДДУ и проектное финансирование затронет те проекты, которые будут заходить на рынок после 1 июня 2018 года.
Все строящиеся сейчас объекты продолжат строительство также на деньги дольщиков.
Введение проектного финансирования пугает, потому что в России не умеют хорошо управлять проектами, а в строительной отрасли — только единицы застройщиков знают, что такое Scrum и Agile.
В любом случае, берегите себя и позаботьтесь о себе и близких, чтобы никакие новые законы не мешали нам быть счастливыми.
Если вам понравилась статья, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал!)