С февраля НДС в кадастровую стоимость не включается

С февраля НДС в кадастровую стоимость не включается

Сегодня я хочу рассказать вам о решении Арбитражного суда города Москвы, вынесенном судьей Максимом Лариным в январе этого года. Судебный акт, речь о котором пойдет ниже, актуален для собственников недвижимости.

  • На протяжении последних трех лет предприниматели упорно бьются за то, чтобы исключить НДС из кадастровой стоимости объектов недвижимости, за которые они платят налоги.
  • Те, кому хватало терпения дойти до Верховного Суда, были вознаграждены: высшая судебная инстанция указала, что НДС не должен включаться в кадастровую стоимость (дела ЗАО «Торговый Дом «Зеленоград» и ООО «Аксиома»).
  • В феврале этого года Верховный Суд вновь проводил ликбез для нижестоящих судов: определение рыночной стоимости недвижимости с выделением в ее составе НДС не соответствует закону (дело ООО «Арт формат»).

Следуя данной практике, Арбитражный суд города Москвы рассмотрел дело, в котором налогоплательщик оспаривал решение налоговой инспекции по камеральной проверке. Дело примечательно тем, что налогоплательщик проявил достаточно рискованную самостоятельность и формально нарушил порядок исчисления налога. Однако суд все равно поддержал его и отменил решение инспекции.

Вопрос заключался в следующем.

Общество в 2018 году владело на праве собственности несколькими помещениями. Правительство Москвы включило эти помещения в список объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и утвердило их кадастровую стоимость, которая не устроила компанию.

Не желая платить налог в завышенном размере, организация обратилась в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, но безрезультатно. Комиссия отказалась пересматривать результаты проведенной оценки.

Затем организация подала в Мосгорсуд иск к Правительству Москвы. Истец просил суд провести независимую оценку и установить кадастровую стоимость объектов в размере равном их рыночной стоимости.

Мосгорсуд удовлетворил требования организации, провел судебную экспертизу и установил кадастровую стоимость объектов в размере рыночной стоимости согласно заключению оценщика.

Однако организация не согласилась с тем, что новая стоимость включала НДС.

Тогда организация приняла достаточно смелое решение и подала уточненную декларацию по налогу на имущество организаций. В декларации налог был рассчитан исходя из новой кадастровой стоимости за вычетом части стоимости, приходящейся на НДС.

Адекватно оценив налоговые риски, организация параллельно обжаловала решение Мосгорсуда в вышестоящую судебную инстанцию.

Что касается налоговой инспекции, она, как и следовало ожидать, не обрадовалась креативному подходу организации и по результатам камеральной проверки доначислила налог на разницу, приходящуюся на сумму НДС. Решение по проверке было поддержано УФНС и организация была вынуждена спорить с налоговой в Арбитражном суде города Москвы.

Таким образом, организация оказалась вовлеченной в два судебных процесса: по оспариванию кадастровой стоимости и обжалованию решения налоговой инспекции.

В период судебного разбирательства с налоговиками организации удалось успешно обжаловать решение Мосгорсуда в Верховном Суде: решение было отменено и при новом рассмотрении в августе 2019 года Мосгорсуд определил кадастровую стоимость спорных объектов без НДС.

Это стало весомым аргументом в споре с налоговой инспекцией, которая вполне обоснованно ссылалась на п. 15 ст. 378.2 НК РФ, которая не позволяет налогоплательщику самостоятельно определять кадастровую стоимость. Налогоплательщик обязан рассчитывать налог исходя из имеющихся сведений о кадастровой стоимости и не вправе произвольно уменьшать ее.

Однако суд не согласился с позицией инспекции и принял во внимание, что на дату рассмотрения дела существует единственное решение Мосгорсуда, которым кадастровая стоимость установлена без НДС. В итоге, суд вынес решение в пользу налогоплательщика.

Таким образом, несмотря на формальное нарушение налогоплательщиком порядка исчисления налога, суд принял правильное по существу решение, что, на мой взгляд, достойно уважения. Подобный подход в спорах с налоговым органами удается встретить нечасто. Браво судье Ларину!

Что касается остальных налогоплательщиков, которые будут читать эту статью, отмечу, что подход, который избрал герой рассматриваемого дела, достаточно рискованный. Налогоплательщик действительно не вправе самостоятельно определять кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости.

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью вашей недвижимости и считаете, что она не должна включать НДС, при оспаривании ссылайтесь на практику Верховного Суда. Это определения СКАД ВС РФ от 15.02.2018 № 5-КГ17-258 (дело ЗАО «Торговый Дом «Зеленоград»), от 09.08.2018 № 5-КГ18-96 (дело ООО «Аксиома»), от 05.02.2020 № 5-КА19-66 (дело ООО «Арт формат»).

Будьте бдительны, берегите себя и свой бизнес!

Ндс разрешили исключать из кадастровой стоимости

С февраля НДС в кадастровую стоимость не включается

Иногда владельцам собственности приходилось платить налог на имущество с включенным НДС /Александра Астахова

Кадастровая стоимость была предметом споров бизнеса, налоговых органов и даже судов – включает ли она налог на добавленную стоимость (НДС) или нет. В феврале Верховный суд наконец поставил точку в спорах – кадастровая стоимость не должна включать НДС. А Минфин поддержал его позицию в своем письме.

У судов не было единого подхода к тому, стоит ли учитывать НДС при установлении кадастровой стоимости.

Например, Верховный суд Татарстана писал в определении, что НДС не подлежит включению в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база для налога на имущество людей.

А Московский городской суд считал, что правильно определять рыночную стоимость, на которую ориентируется кадастровая, с учетом НДС.

В мае 2017 г. Минэкономразвития попросило Верховный суд обобщить практику, чтобы она стала единой. Спустя почти год Верховный суд вынес решение.

В феврале 2018 г. он решил, что в деле компании «Торговый дом «Зеленоград» суды неправомерно установили кадастровую стоимость объекта с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, к которой приравнивается кадастровая, определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан, но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи объекта не может быть поводом для включения НДС в кадастровую стоимость, следует из определения суда.

Такую позицию подтвердил и Минфин: при расчете налога на имущество кадастровая стоимость объекта уменьшается на НДС.

С точки зрения методологии оценки рыночная стоимость включает все налоги, в том числе НДС, объясняет председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Так как кадастровая стоимость должна быть приближенной к рыночной, то с точки зрения ­методологии оценки в кадастровую стоимость включается и НДС. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной рыночная цена также не должна включать НДС, говорит Каминский.

Если стоимость объекта определяет оценщик, НДС ней не добавляется и на него стоимость не уменьшается, поддерживает представитель ­Минэкономразвития.

НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта, говорит руководитель налоговой практики «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергей Калинин: «Цена объекта должна идти без НДС, а НДС появляется только в сделках с ним». Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС, согласен он.

Из-за методологии оценки возникала ситуация, когда собственник должен был платить налог на имущество с суммы НДС, включенной в кадастровую, говорит Каминский.

Платить налог с другого налога – абсурдно, считает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский. А если использовать кадастровую стоимость в сделках купли-продажи, то тоже возникают вопросы.

«Например, как быть со сделками между людьми, которые не облагаются НДС, если бы этот налог был уже включен в кадастровую стоимость?» – удивляется он.

В одном регионе кадастровую стоимость считали с НДС, а в другом – без, решения судов были также как в ту, так и в другую сторону, рассказывает Каминский. Теперь Верховный суд разрешил многолетний спор, заключает Можаровский.

Включает ли кадастровая стоимость НДС, что думает Верховный Суд по этому поводу?

Определениями от 15 февраля 2017 г. по делу №5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу №5-КГ18-96 (см. также определение от 29 ноября 2018 г.

 №5-КГ18-276) Верховный суд РФ сформировал правовую позицию, согласно которой установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

То есть, кадастровая стоимость не должна включать НДС.С февраля НДС в кадастровую стоимость не включается

Данная правовая позиция сформирована в результате обжалования и отмены судебных актов, вынесенных Московским городским судом по административным искам ЗАО «Торговый дом «Зеленоград» и ООО «Аксиома», которые в судебном порядке требовали установления кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В ходе производства дел назначались судебные экспертизы определения рыночной стоимости объектов недвижимости, которые определили рыночную стоимость с учетом НДС. Административные истцы были не согласны с включением НДС, просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной без учета НДС.

 Суды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией административных истцов и установили кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом (включая) НДС.

При этом позиция судов заключалась в следующем: коль скоро истцы определяют рыночную стоимость, а согласно ст.

3 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, то рыночная стоимость всегда должна включать в себя НДС, поскольку определяет цену в целях купли-продажи объекта. Кроме того, цена предложения в типичных публичных офертах аналогов-объектов недвижимости содержит НДС. И с точки зрения формальной логики такое буквальное толкование закона возражений не вызывает.

Читайте также:  Ефремов Сергей Алексеевич судья Перовского районного суда Отзывы

Но не всегда буквальное толкование закона является правильным. Что и продемонстрировал Верховный суд РФ в вышеуказанных определениях. Верховный суд РФ, сославшись на п.

4  Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»указал, что результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях. То есть в зависимости от цели оценки результат может быть разным.

Поскольку обращение административных истцов с исками об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость, то определение рыночной стоимости в данном случае не связано с реализацией этого недвижимого имущества и возможным совершением сделки. Кроме того, установление кадастровой стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости с учетом НДС. Между тем, имущество и реализация товаров являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог.

Исходя из данных посылок Верховный суд РФ сделал вывод, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

На основании данной правовой позиции Президиум Мосгорсуда вернул несколько дел на новое апелляционное рассмотрение (44га-403/2018, 44га-402/2018, 44га-404/2018 и др.)

Вроде бы все ясно, кадастровая стоимость не должна включать НДС.

Но все запуталось после принятия 16 января 2019 г. Верховным Судом определения № 5-КГ18-274.

В этом Определении Верховный Суд, подробно анализируя вопросы — что такое рыночная стоимость и что такое налог на добавленную стоимость, делает вывод: «Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.» Очередное определение Верховного Суда №5-КА19-6 от 13.06.19 г., повторяет выводы предыдущего.

Боюсь, этот вывод – «выделение НДС при определении рыночной стоимости является неправомерным» – будет прочитан таким образом, что считайте рыночную стоимость с учетом НДС, только не выделяйте его в окончательном результате. Как сейчас часто и делают в Мосгорсуде.

Эксперты, допущенные к производству экспертиз по делам об оспаривании кадастровой стоимости, в итоговом результате не выделяют НДС. Однако при расчетах этой итоговой стоимости используют информацию о продаже объектов-аналогов.

А цена, указанная в объявлениях о продаже этих объектов-аналогов всегда включает НДС. Но этот НДС не вычитается при расчете рыночной стоимости. В итоге получается рыночная стоимость, в которой НДС хотя и не выделен, но он там есть.

А при обжаловании судебного акта вышестоящие судебные инстанции пишут стандартную фразу: «Довод заявителя об изменении судебных постановлений и исключении из кадастровой стоимости объектов недвижимости размера НДС является несостоятельным, поскольку судами нижестоящих инстанций кадастровая стоимость объектов недвижимости с учетом НДС не устанавливалась, вывод судов о наличии либо отсутствии НДС при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости отсутствует.» На нет и суда нет.

До смешного доходит. По делу N 3а-2706/2017 эксперт определил рыночную стоимость с учетом НДС и без учета НДС. Суд назначил дополнительную экспертизу и попросил определить просто рыночную стоимость.

СРО «Экспертный совет» подготовлены методические разъяснения подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертиз для целей установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной.

И в них содержатся рекомендации исключать НДС из рыночной стоимости. ГБУ Москвы в свою очередь также разработало рекомендации для оценщиков, в которых рекомендует НДС не исключать, а наоборот добавлять.

И куда бедному крестьянину оценщику податься?

К сожалению, указанные решения Верховного Суда относятся непосредственно лишь к случаям судебного оспаривания кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке.

И не затрагивают методику кадастровой оценки, не вносят никаких изменений в Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226. Еще когда эти Методические указания только разрабатывались и проект их размещался на сайте http://regulation.gov.ru/, в этом проекте прямо было указано, что «Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.» Из окончательной редакции это положение было убрано (не иначе как врагами). И, как результат, при проведении кадастровой оценки бюджетными учреждениями НДС включается в кадастровую стоимость. Например в Москве кадастровая стоимость определяется с НДС (о чем прямо указывается в судебных актах первой и кассационной инстанций Мосгорсуда по указанным делам). И из-за этого налогоплательщики переплачивают. На очередном заседании рабочей группы Госдумы по кадастровой оценке и имущественным налогам в апреле 2019 года Алексей Каминский обратил внимание на неурегулированность вопроса учета НДС при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и при ее оспаривании: «Сейчас имеет место ситуация, когда кадастровая стоимость одинаковых объектов в соседних регионах может отличаться на 18% только из-за различного учета НДС. Решения Верховного суда РФ на данную тему не только не отвечают на возникшие вопросы, но и порождают новые. Налог не должен браться с другого налога, а значит — кадастровая стоимость, используемая в качестве базы налога на имущество, не должна включать НДС. Для обеспечения единообразия результатов ГКО это положение должно быть закреплено в Методических указаниях по ней. В любом случае налогоплательщики не должны расплачиваться за несовершенство нормативного правового регулирования — все спорные вопросы должны разрешаться в пользу граждан и бизнеса.»

Вместе с тем следует иметь в виду, что самостоятельное исключение НДС из кадастровой стоимости не допускается. Организация обязана применять для налогообложения ту кадастровую стоимость, которая указана в ЕГРН. Как указано в Определении Верховного Суда РФ № 305-КГ18-20813 от 14.02.2019 г.

«установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не предполагает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в государственный реестр, в том числе посредством ее уменьшения на суммы НДС расчетным способом или на основании иных данных. Вопрос о том, является ли установленная кадастровая стоимость правильной и необходимо ли её уменьшение на величину НДС должен решаться в отдельной административной и судебной процедуре.» (Аналогичная позиция в Определении ВС от 15 февраля 2019 г. № 305-КГ18-21673)

Была попытка заставить и Конституционный Суд РФ высказаться по вопросу — включает ли кадастровая стоимость НДС. Но он в своем Определении №2604-О от 30.09.2019 г. от ответа на данный вопрос уклонился, указав, что в законе вопрос включения/невключения НДС при определении кадастровой стоимости не урегулирован, а подзаконные акты не могут являться предметом рассмотрения Конституционного Суда.

Если статья понравилась — поделитесь ссылкой в социальных сетях. Может еще кто-то решится исключить НДС из кадастровой стоимости своей недвижимости.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет. Читайте меня теперь и на Яндекс Дзен.

Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость :: Экономика :: РБК

В определении по делу ООО «Арт формат» Верховный суд указал, что «установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности». В то же время ВС указал, что неправомерно определять рыночную стоимость с выделением НДС.

Читайте также:  Акт о затоплении квартиры (образец): правила оформления, в какие сроки составляется и сколько действителен

Юристы по-разному трактовали формулировку из определения Верховного суда. В КПМГ рассчитывают нановый разворот в практике и уход от включения НДС в рыночную стоимость.

Однако другая часть решения — не упоминать НДС — несет риски, что путаница продолжится: на практике часть оценщиков все равно продолжит включать в стоимость НДС и просто не будет указывать это в заключениях, предупреждает Антон Степанов из КПМГ.

Из-за этого собственникам недвижимости придется тщательнее изучать акты экспертизы, чтобы добраться до истины, и доказывать порочность такого расчета, предупреждает юрист.

Иначе решение ВС трактовал управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. По его мнению, формулировка ВС означает, что учитывать НДС нужно, но нельзя выделять налог из стоимости. «Стоимость «без выделения НДС» — это все равно стоимость, включающая в себя НДС.

Простыми словами — в итоговой величине не должно быть вообще таких слов, как «НДС». Просто цифра», — считает Пивоварчик.

Необходимость включать НДС, по его словам, подтверждает и то, что 19 февраля Верховный суд отменил решение без учета НДС по аналогичному делу «ТД Зеленоград».

Учет НДС при определении стоимости недвижимости — одна из самых спорных тем в сообществе оценщиков, пояснил РБК председатель совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО» Алексей Каминский. И новое решение ВС, по его словам, не внесло ясности: «Определение может трактоваться каждым так, как он считает нужным».

По мнению Евгения Неймана из Российского общества оценщиков, определение Верховного суда «не упоминать НДС всуе» все оценщики должны воспринять как указание не включать НДС и выдавать очищенную от налога стоимость.

Каминский считает иначе — НДС нужно учитывать, потому что кадастровая стоимость используется не только для расчета налога на имущество, но и для сдачи в аренду и выкупа, пояснил он.

При этом Каминский подчеркнул, что «нужно прийти к единообразию, потому что налогоплательщик не должен быть крайним в этой ситуации и платить налог с налога. Путаница разрешится, когда будет выработан единый подход».

Проблема с включением в кадастровую стоимость НДС характерна для Москвы, говорят эксперты. Во многих регионах ее нет, например в Санкт-Петербурге, Московской области, Татарстане, Краснодарском крае, Пензенской, Челябинской, Новосибирской и Свердловской областях и ряде других, перечисляет Степанов.

«А московские власти всегда настаивали на том, что правильно считать стоимость недвижимости именно с учетом НДС», — пояснил он. За 2014–2019 годы Москва за счет включения НДС в стоимость недвижимости собрала лишних 50 млрд руб., оценил Consul Group по данным ФНС.

РБК направил запросы в правительство и департамент городского имущества Москвы.

Подробнее о судебной практике в делах по спорам о кадастровой стоимости недвижимости читайте в материале «РБК Pro».

Как НДС прокрался в кадастровую стоимость?

Величина НДС включена в кадастровую стоимость абсолютно всех помещений, находящихся на территории Москвы. По сути, собственникам приходится платить налог на налог. Цифры впечатляют.

Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group, приводит следующие примеры. В ТРЦ «Авиапарк» из-за наличия НДС в кадастровой стоимости, утвержденной по результатам судебной оценочной экспертизы, переплата за 2018 год составила 67,9 млн рублей.

Еще выше переплата у БЦ «Оружейный» в Оружейном переулке – 75,8 млн рублей за 2018 год.

Как НДС прокрался в кадастровую стоимость?

— говорит Сергей Пивоварчик.

Потенциальная цена сделки – это сумма, которую покупатель, вероятно, будет готов заплатить за объект сделки, напоминает г-н Пивоварчик. Если продавец и покупатель на общей системе налогообложения или стоимость объекта превышает 150 000 000 руб., цена сделки будет включать в себя сумму НДС.

— утверждает эксперт.

По мнению Сергея Пивоварчика, действующая методика оценки рыночной стоимости не предполагает углубленного анализа объектов-аналогов, а предлагает оценщикам просто брать данные аналоги и выводить с их помощью рыночную стоимость объекта оценки. И когда такая стоимость переходит в налоговую базу, мы получаем экономически необоснованный налог, так называемый «НДС в кадастровой стоимости».

«Продажа земельных участков в принципе не облагается налогом на добавленную стоимость, физические лица тоже в принципе не являются плательщиками НДС. – говорит Виталий Можаровский, партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia, — НДС внутри кадастровой стоимости – это, конечно, абсурд.

Когда кадастровая стоимость используется для исчисления имущественных налогов, то расчет кадастровой стоимости с учетом НДС приведет к нелепой ситуации, когда налог (имущественный) будет начислять на налог (НДС).

Я думаю, что обсуждаемая ситуация – лишь еще одна иллюстрация того, насколько люди, принимающие такие решения, оторваны от реальной жизни».

Какую позицию займет суд?

К оценке кадастровой стоимости объектов в целом у собственников изначально было много вопросов.

Как рассказал Александр Коневский, партнер практики недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев групп», ранее добиться изменения кадастровой стоимости можно было не только в судебном порядке, но и в административном – путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Такие комиссии создавались органами исполнительной власти субъектов РФ. Согласно статистике, в 2019 году в комиссию поступило 40 930 заявлений, из них около половины от юридических лиц. Это на 19% меньше заявлений, чем в 2018, и на 47% меньше чем в 2017.

Эксперт считает, что снижение числа обращений связано в том числе и с тем, что в случае определения кадастровой стоимости по новому порядку досудебное обжалование не является обязательным. Каковы же результаты? В 2019 году по 58% заявлений от числа принятых к рассмотрению установлена новая кадастровая стоимость недвижимости.

Что касается судебных споров, то их число, напротив, растет. За 2019 год суды возбудили 22 373 таких дела, из них 43% — по искам юридических лиц. Это на 28% больше исков, чем в 2018. По мнению Александра Коневского, переход заявителей из административного порядка в судебный объясняется чрезвычайно высокой результативностью последнего.

В случае обращений собственников в суд по делам, рассмотренным в 2019 году, требования удовлетворены в 96% случаев. Суды безоговорочно встают на сторону собственников. «Из плюсов можно отметить также подход ФНС, согласно которому для целей налогообложения вновь установленную стоимость можно использовать с самого начала того периода, когда применялась успешно оспоренная кадастровая стоимость». – говорит Мария Михеенкова, канд. юрид. наук, советник Dentos.

«В основе этой позиции лежит аргументация о том, что в данном случае стоимость не используется для целей реализации, соответственно, отсутствует объект налогообложения по НДС. — объясняет Юрий Нефедов, юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

– Обратное приводило бы к ситуации двойного налогообложения, когда сумма одного налога включается в налогооблагаемую базу по другому налогу. Казалось бы, приведенная позиция должна была расставить все точки над i, но с практической точки зрения это не совсем так.

Дело в том, что в определениях Верховного суда рассматривалась ситуация о включении НДС в состав рыночной стоимости в рамках дел об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной, а не о включении НДС непосредственно в кадастровую стоимость при проведении кадастровых работ.

Говоря о втором случае, необходимо учитывать ряд нюансов. С точки зрения законодательства налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, которая внесена в ЕГРН.

В связи с этим, если кадастровая стоимость при проведении кадастровой оценки все-таки была определена с учетом НДС и впоследствии внесена в ЕГРН, то налог будет рассчитан именно исходя из нее. Исправить данную ситуация на сегодняшний день, увы, можно только путем оспаривания такой кадастровой стоимости.

При этом следует учитывать, что остаются регионы, где кадастровая стоимость рассчитывается с учетом НДС: практика не единообразна, отмечает спикер. Сложность состоит в том, что в методических рекомендациях по определению кадастровой стоимости (утв.

Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226) вопрос о включении НДС прямо не регламентирован, считает г-н Нефедов. Более того, в этих рекомендациях есть положение, согласно которому наблюдаемые на рынке цены, которые используются для определения кадастровой стоимости, «не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки», что в контексте включения НДС в кадастровую стоимость НДС может трактоваться двояко.

Как рассказала г-жа Михеенкова, в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 10 июля 2019 года №5-КА19-15 Верховный суд подтвердил, что для целей установления рыночной стоимости объекта недвижимости НДС учитывать не нужно.

Однако в действительности подобное включение встречается до сих пор, практика всегда немного отстает от разъяснений высших инстанций. «Многие пытались добиться исключения НДС из установленной рыночной стоимости объектов недвижимости, но суды обычно в таком исключении отказывают. – говорит Мария Михеенкова.

– Если собственники пытаются обжаловать решение об установлении кадастровой стоимости в части включения НДС, суды отказывают, ссылаясь на отсутствие установленного факта такого включения или оснований к пересмотру судебных актов. Если же собственники пытаются добиться такого исключения через заявления о разъяснении решения, частные жалобы и т.п.

Читайте также:  Затапливают соседи сверху квартиру: что делать, как составить акт, куда жаловаться и обращаться за возмещением ущерба

, суды ссылаются на то, что по сути собственник выражает несогласие с судебными актами и, следовательно, должен идти по пути их обжалования».

Теоретически выходом мог бы быть пересмотр по новым обстоятельствам ввиду формирования ВС новой правоприменительной практики, считает спикер, однако сейчас такой пересмотр ограничен, Конституционной суд указал его достаточно жесткие границы (если ВС прямо указывает на обратную силу своей ново правовой позиции). В результате остается предложить новое самостоятельное заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, но здесь нужно учитывать допустимую переодичность такого пересмотра.

Сергей Пивоварчик говорит, что в рамках административного спора (установления кадастровой стоимости в размере рыночной) до появления новых судов апелляционной и кассационной инстанций, а также новой, еще не озвученной, позиции ВС РФ такие обращения встречались редко. Что касается споров с налоговым органом по прошлым периодам, когда все суды устанавливали стоимость «с НДС», дел немало, но и сложно сказать, что их много.

— считает Сергей Пивоварчик.

Что изменится в 2020 году?

С 2020 года государственная кадастровая оценка будет проходить по новым правилам.

Как рассказал Александр Коневский, 1 января 2020 года завершился переходный период, длившийся с 2017-2020 год, в течение которого действовали две процедуры оценки и ее оспаривания по старым правилам (ФЗ «Об оценочной деятельности»), либо по новым правилам («ФЗ о государтсвенной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года №237).

Субъекты РФ могли по своему усмотрению выбирать, по каким правилам производить оценку. Чтобы перейти на новый порядок, субъект РФ должен был принять соответствующий нормативно-правовой акт. С 2020 года старые правила прекращают действовать, новый порядок начинает применяться на всей территории РФ.

«Одним из основных отличий является то, что проведением кадастровой оценки занимается специально созданное в субъекте бюджетное учреждение, тогда как по старым правилам этим занимались выбранные на конкурсной основе организации-оценщики, — поясняет Юрий Нефедов.

– Кроме того, оценка по Закону о государственной оценке осуществляется по единой методике, утвержденной Минэкономразвития. В то же время ожидать революционных изменений, пожалуй, не стоит».

Как рассказал спикер, многие регионы (включая Москву и Санкт-Петербург) осуществляли кадастровую оценку по «новым» правилам еще в течение переходного периода. При этом нельзя сказать, что подходы к оценке по старым и новым правилам кардинально отличаются.

С практической точки зрения одна из основных причин различия кадастровой и рыночной стоимости заключается в том, что кадастровая стоимость определяется методом массовой, а не индивидуальной оценки, и, при ее определении, как правило, не учитывается индивидуальные особенности объекта оценки.

Это актуально как для старого, так и нового порядка. Поэтому, считает г-н Нефедов, едва ли можно говорить о том, что завершение переходного периода само по себе существенно скажется на размере налога на коммерческую недвижимость.

«В соответствии с новым порядком обращение в комиссию до заявления в суд не является обязательным, что положительно скажется на скорости разрешения споров о кадастровой стоимости. — считает г- н Коневский.

– Так как кадастровую оценку будут осуществлять государственные бюджетные учреждения, созданные в субъектах РФ, которые могут действовать на постоянной основе, они смогут накапливать и систематизировать данные об объектах недвижимости, что теоретически должно привести к росту качественной оценки. Так ли это будет на практике, покажет жизнь».

Что касается перемен в части оспаривания включения НДС в кадастровую стоимость объекта недвижимости, пока однозначного решения не принято.

Как рассказал Сергей Пивоварчик, 5 февраля 2020 года Верховный суд рассматривал дело ООО «АРТ ФОРМАТ» № 5-КА19-66 по жалобе Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства г. Москвы.

Хотя на момент написания данной статьи мотивированное решение еще не готово, стоит все же отметить, что ВС РФ отменил решение апелляционной инстанции, которая исключила сумму НДС из рыночной стоимости, рассчитанной судебным экспертом, и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Возможно, это значит то, что Верховный Суд РФ пересмотрел свой подход к этому вопросу, и теперь исключить НДС в споре об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будет проблематично, предполагает спикер.

Кроме того, в Москве появился новый апелляционный суд – Первый апелляционный суд общей юрисдикции, который не определился, какую позицию ему занять. Какой-то судейский состав придерживается позиции исключения НДС из рыночной стоимости, а другой, наоборот, увеличивает результаты оценки на сумму НДС, если в заключении эксперта указано: «без НДС».

– подводит итог Сергей Пивоварчик.

Что делать с НДС: КС РФ объяснил, как рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости

Добрый день, уважаемые коллеги.

В 2020 году я несколько раз сталкивался с тем, что налоговики рассчитывали кадастровую стоимость недвижимости, с которой они начисляли налог на имущество, вместе с НДС. Это увеличивало издержки бизнесменов.

У налоговиков была жесткая позиция, и на этот счет была куча споров. Спасибо КС РФ, он в 4 квартале 2020 года принял судебные акты, в которых сформулированы новые правовые позиции по вопросам налогообложения имущества. Налоговики, естественно, вынуждены были согласиться и выпустили соответствующую информацию, где написали, что они согласны с Конституционным судом.

Информация ФНС России «Конституционный Суд РФ сформулировал новые правовые позиции по налогообложению недвижимого имущества»

«Суд указал, что нормы ст. 378.2 НК РФ, устанавливающие особенности применения кадастровой стоимости как налоговой базы по налогу на имущество организаций, не предусматривают ее увеличение на сумму НДС. Определение в качестве кадастровой рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект обложения НДС».

То есть если вы купили офис, и вы его не продаете (вы работаете на ОСН), то у этого офиса нет НДС. А налог на имущество вы платите без включения в кадастровую стоимость НДС. И это очень хорошая новость.

«Также признан не противоречащим Конституции РФ пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ. При этом Суд разъяснил, что пп. 1 п. 4 ст. 378.

2 НК РФ не предполагает определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости здания исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

То есть включение объекта налогообложения в ежегодно формируемый субъектом РФ перечень (п. 7 ст. 378.2 НК РФ) должно основываться на его характеристиках, а не только на правовом режиме занимаемого им земельного участка».

Это тоже, в принципе, хорошо. Надеюсь, что специалисты поняли этот «иностранный язык».

Что я рекомендую?

Если вы работаете на ОСН и вам принадлежит недвижка, то, пожалуйста, изучите эту информацию ФНС России.

Когда вы хорошо знаете правила и законы (как понятийные, так и законодательно определенные), вы умеете эти правила использовать таким образом, что государство с вами почти ничего не может сделать.

То есть государство вас в этом отношении не интересует, потому что налоговики и правоохранители обычно интересуются теми, кто этих правил не знает. И у того, кто этих правил не знает – попандос: взятка-откат-опять попал-сел-вышел.

Бесконечная мыльная опера.

А когда ты знаешь эти правила, то жить проще. И цель моего блога – сухой образовательный характер. Я очень надеюсь, что те данные, которые я вам даю, идут бизнесменам на пользу.

  • Спасибо и удачи в делах.
  • Ссылка на документы:
  • Информация ФНС России «Конституционный Суд РФ сформулировал новые правовые позиции по налогообложению недвижимого имущества»
  • ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР ПО НАЛОГАМ
  • Мы против обналички и незаконных схем снижения налогов.
  • Мы за легальное ведение бизнеса и призываем всех бизнесменов работать в соответствии с законами Российской Федерации.
  • (Visited 17 times, 1 visits today)

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *