Власти в Крыму изымают землю у собственников 2017

Спустя три с лишним года после референдума о статусе Крыма власти Севастополя начали земельную ревизию, итогом которой стали 3,8 тыс. исков. В администрации города уверены: все эти участки собственники получили незаконно и должны вернуть их.

Большинство пострадавших — граждане, в том числе покупатели недвижимости на вторичном рынке. Теперь им предстоит передать права на землю или снести построенные дома. Механизм компенсации пока не предусмотрен.

“Ъ” выяснил, как россияне приобрели и потеряли недвижимость в Крыму.

В 2017 году департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тыс. исков об истребовании участков в собственность города, рассказали “Ъ” в самом ведомстве.

По данным департамента, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную силу, 60 обжалуются. Большая часть ответчиков — физические лица.

В ДИЗО объясняют, что иски были поданы к тем, кто приобрел землю в 2015–2016 годах у собственников, получивших ее незаконно и безвозмездно.

Один из чиновников в правительстве Севастополя пояснил “Ъ”, что большая часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части Южного берега Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Эти участки выдавались администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006–2010 годах. Сейчас он депутат Верховной рады Украины от «Блока Петра Порошенко».

Действующие власти города уверяют, что большинство участков располагаются в лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с нарушением украинского законодательства.

«Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали участки»,— вспоминает источник “Ъ”. Факт наличия проблемы подтверждал губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников.

Он говорил, что среди владельцев участков есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с Сергеем Куницыным не удалось.

Надежды на добросовестность

Пострадавшие с позицией властей не согласны. Так, в апреле ДИЗО подал иск к Татьяне Бичковой и Надежде Трошевой. Им принадлежит участок (400 кв. м) для дачного строительства в Балаклавском районе Севастополя.

В частную собственность он был передан в 2009 году: тогда члены ОК «ДСТ “Грифон”» в целом получили под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 9 га, которые раньше относились к землям лесного фонда.

В ДИЗО указывают, что основания для передачи этой земли по законодательству Украины отсутствовали.

Власти в Крыму изымают землю у собственников 2017

После оформления собственности на участке господ Бичковой и Трошевой был построен двухэтажный дом на шесть апартаментов. Одним из их покупателей стала москвичка Юлия Андреева, которая вместе с соседями выступает соответчиками по делу.

«Бичкова — первый собственник земли, Трошева — второй, она передала нам все права на землю, которая сейчас оформлена владельцами недвижимости в общедолевую собственность»,— объясняет госпожа Андреева.

По ее словам, застройщиком выступало физлицо, сделка заключена в конце 2013 года.

Представляющий ее интересы в суде управляющий партнер юридический фирмы «Поверенныйъ» Даниил Синицын добавляет, что дело госпожи Андреевой не единственное: всего в районе Ласпинской бухты была оформлена в собственность 1 тыс. участков, на которые сейчас оспариваются права собственности.

Юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова говорит, что подобные ситуации в России — распространенная практика. Но, по ее мнению, оснований ДИЗО пока недостаточно для удовлетворения иска.

«Необходимо доказать, что спорные земли относятся к лесному фонду, пока департамент подтверждает свои доводы только справкой лесничества, но в ходе разбирательства потребуется поднять всю историю участков, включая их старые планы»,— говорит она.

Судьба существующих на участках строений будет зависеть от того, признает ли суд покупателей недобросовестными.

«Если последние покупатели не знали и не могли знать, что у собственников не было полномочий, их могут признать добросовестным и не применять последствия недействительности сделки, тогда недвижимость останется у покупателей даже в случае перехода прав на землю»,— объясняет госпожа Худякова.

Негативный опыт

Но далеко не у всех разбирательства заканчиваются позитивно. Наталья Емец говорит, что вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей площадью 30 соток по программе приватизации, объявленной еще Юлией Тимошенко в 2011 году.

«Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году получили собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала российской»,— рассказывает госпожа Емец.

В марте 2017 года она обратилась в суд, чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью) участков на кадастровый учет, и, пока шло разбирательство, узнала, что департамент имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из незаконного владения. «Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить мне, почему претензии не предъявлялись раньше»,— подчеркивает Наталья Емец.

Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов объясняет, что участок как юридический объект недвижимости считается возникшим с момента постановки его на кадастровый учет, межевания и установления границ на местности с занесением таковых в кадастр.

«Только после присвоения участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную собственность»,— объясняет он.

По опыту господина Сухова, тем, кто владеет землей, не состоящей на кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного участка.

Проблемы в черте города

Сложности с установлением прав на недвижимость встречаются не только в Ласпи. Светлана Троценко с мужем переехали в Севастополь из Нижнего Новгорода.

«Когда в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в Севастополе и продавать имущество в своем городе»,— говорит она. Когда нашли двухэтажный дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС.

Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на первом этаже.

Власти в Крыму изымают землю у собственников 2017

«В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем»,— вспоминает она, добавляя, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о собственности и перевезла сюда родителей. Однако в июне того же года пришло уведомление об иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе самовольной постройки.

«Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение»,— говорит Светлана Троценко. Суд постановил снести дом до 25 августа. Светлане Троценко удалось отсрочить исполнение решения встречным ходатайством.

«Губернатор сказал, что с проблемой многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде. Но в моем доме два этажа и мансарда»,— недоумевает она. По ее словам, этот случай не единичный.

На одном из пикетов она познакомилась с женщиной, у которой такая же проблема в Севастополе: дом в черте города признан незаконной постройкой, собственность участка не оспаривается.

Олег Сухов объясняет, что размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС запрещено Гражданским кодексом.

«Регистрация дома как такового с получением свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе самовольной постройки»,— отмечает он.

Юрист объясняет, что для строительства многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка, но и разрешение на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной постройкой. «Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное производство и только при согласии администрации принять исправленные нарушения или переоформление разрешенного использования участка»,— добавляет он.

От частного к бизнесу

Потери на фоне затеянной севастопольскими властями ревизии несут и юридические лица. В июле 2017 года Верховный суд отказал севастопольской компании «Агат-А» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией Верховного суда по экономическим спорам.

В материалах дела в декабре 2015 года сообщалось, что компания обратилась в Арбитражный суд Севастополя с иском к ДИЗО, потребовав признать недействительными постановления чиновников о схеме расположения на кадастровом плане трех участков общей площадью 9,2 га в Орлиновском лесничестве в Балаклаве.

Из текста судебного решения следует, что 8,6 га в этом месте организация получила в аренду на 25 лет еще в 2001 году, планируя построить пансионат для семейного отдыха. В октябре 2015 года границы участков и возможность строительства на них пансиона были подтверждены решениями департамента.

Но уже в декабре они были отменены, земли, арендованные компанией «Агат-А», попали в границы новых участков, видом разрешенного использования которых значились отдых и использование лесов. ГКУС «Севастопольское лесничество» получило возможность зарегистрировать право собственности Севастополя на эти земли.

Суды трех инстанций заняли в конфликте позицию властей, отказавшись отменять решения департамента и менять вид разрешенного использования земель.

По данным «СПАРК-Интерфакс», «Агат-А» контролируется УК «Парангон», собственниками которого выступают четыре офшора и Людмила Лебедева. Портал Sevastopol.su пишет, что строительная компания «Парангон» контролируется семьей экс-министра обороны Украины Павла Лебедева.

По данным этого сайта, на спорной земле уже возведен курортный комплекс «Ласпи» с апартаментами, стоимость которых начинается от 5,6 млн руб.

В августе 2017 года компания «Агат-А» подала в Арбитражный суд Севастополя еще три исковых заявления о признании прав на спорные участки.

В «Парангоне» прокомментировать разбирательство не смогли. Юрист Heads Consulting Александра Елизарова называет занимаемую властями в этом споре позицию правомерной, поэтому шансы «Парангона» оспорить решение считает нулевыми.

Читайте также:  Акт о затоплении квартиры (образец): правила оформления, в какие сроки составляется и сколько действителен

Власти в Крыму изымают землю у собственников 2017

Разговорные компенсации

Власти Севастополя в целом не спорят, что многие владельцы проблемной недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными покупателями. Дмитрий Овсянников упоминал, что таким собственникам заксобрание города может выделить участки в качестве компенсации.

Но, по его же словам, для этого требуется внесение изменений в законодательство.

Глава комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил “Ъ”, что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу компенсации пока не было, хотя глава города действительно «говорил об этом со спикером заксобрания Екатериной Алтабаевой».

Возможно, спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных инвесторов — массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на интерес россиян к недвижимости в Крыму.

Гендиректор офиса «Миэль» в Ялте Эльвина Боси говорит, что спрос на недвижимость в Большой Ялте растет, причем максимальный интерес вызывает как раз Южный берег Крыма, в частности Севастополь. Средняя стоимость жилья в новостройках здесь составляет 80–85 тыс. руб. за 1 кв. м.

Загородная недвижимости, по оценкам руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко, Вадим Никифоров, Симферополь

Власти в Крыму изымают землю у собственников 2017 | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

В Севастополе владельцы участков переполошились — власти Горда Федерального значения подали более трех с половиной тысяч судебных исков о возврате земли в собственность полуострова и требованиями о сносе самовольных построек.

По мнению Департамента по имущественным и земельным отношениям, владельцами спорных участков являются физические лица, незаконно получившие (приобретшие) их у прежних хозяев, у которых отсутствовало право распоряжения землей.

Кроме того, большинство участков располагаются на землях лесов и заповедников, что заведомо являлось нарушением как украинского так и российского законодательства. Вот почему сейчас все участки подверглись ревизии властей и активно изымаются.

Речи о компенсации владельцам участков и сносимых зданий не идет, все процедуры по приведению участка в порядок и очистке от сооружений должен выполнить незаконный владелец крымского участка.

К слову сказать, владельцы участков, которые сейчас отбираются в Крыму, не согласны с позицией властей и намерены обжаловать такие решения.

При этом со стороны контролирующих органов делается акцент на то, что земля была приобретена незаконно, в основном в переходный период с 2013 — по 2015 годы.

Однако среди собственников есть и те, кто получил владения в далеком 2009 году.

Известная украинская приватизация 2011 года так же позволила многим приватизировать землю на Черноморском побережье, которую теперь придется защищать.

Наверняка среди владельцев изымаемых в Крыму земель найдутся лица, заведомо незаконно приобретшие участки, но при этом всегда страдают добросовестные приобретатели, зачастую отдающие последние деньги на покупку недвижимости.

Как быть с ними — пока непонятно, ведь у них часто отсутствуют средства чтобы нанять адвоката.

Вызывает опасения и противоречивая судебная практика Крыма и Севастополя, не до конца вставшая на рельсы российского законодательства. Да и путаница (вернее — полное отсутствие информации) в реестре недвижимого имущества не вызывает оптимизма.

Чем мы можем помочь владельцам изымаемых земельных участков?

На территории Севастополя трудятся несколько наших коллег, занимающихся вопросами разрешения споров с земельными участками, у которых можно получить консультацию или помощь в защитите права собственности. ЗАКАЖИТЕ ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК или заполните ФОРМУ ОБРАТНОЙ СВЯЗИ.

Власти Крыма массово изымают у владельцев земельные участки без компенсаций

Власти Севастополя начали земельную ревизию, в ходе которой были выявлены почти четыре тысячи земельных участков, собственники которых получили их незаконно, а значит должны их вернуть. Большинство пострадавших приобрели землю на вторичном рынке. Теперь им придётся сносить построенные дома или передать права на землю.

По данным «Коммерсанта», за 2017 год департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тыс. исков об истребовании участков в собственность города.

Как рассказали изданию в ведомстве, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную силу, 60 обжалуются. Большей частью ответчиков являются физические лица.

В департаменте подчёркивают, что иски были поданы к тем, кто приобрёл землю в 2015–2016 годах у собственников, получивших её незаконно и безвозмездно.

Чиновник из севастопольского правительства рассказал, что большая часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части Южного берега Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Участки в этом районе выдавались администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006–2010 годах. В настоящий момент он является депутатом Верховной рады Украины от «Блока Петра Порошенко».

Городские власти уверяют, что большинство участков располагаются в лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с нарушением украинского законодательства.

«Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали участки», — говорит собеседник издания. Факт наличия проблемы подтверждал губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников.

По его словам, среди владельцев участков есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с Сергеем Куницыным не удалось.

Пострадавшие граждане не разделяют позицию властей. Например, в апреле был подан иск в отношении Надежды Трошевой и Татьяны Бичковой, которые владеют участком для дачного строительства в Балаклавском районе Севастополя.

В частную собственность он был передан в 2009 году: тогда члены ОК «ДСТ «Грифон»» в целом получили под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 9 га, которые раньше относились к землям лесного фонда.

В департаменте указывают, что основания для передачи этой земли по законодательству Украины отсутствовали.

После оформления собственности на участке новых хозяев был построен двухэтажный дом на шесть апартаментов. Одним из их покупателей стала москвичка Юлия Андреева, которая вместе с соседями выступает соответчиками по делу.

«Бичкова — первый собственник земли, Трошева — второй, она передала нам все права на землю, которая сейчас оформлена владельцами недвижимости в общедолевую собственность»,— пояснила ответчица.

Андреева заметила, что застройщиком выступало физлицо, сделка заключена в конце 2013 года. Представляющий ее интересы в суде управляющий партнер юридический фирмы «Поверенныйъ» Даниил Синицын добавляет, что дело Юлии Андреевой не единственное.

По его словам, всего в районе Ласпинской бухты была оформлена в собственность 1 тыс. участков, на которые сейчас оспариваются права собственности.

Юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова заметила, что подобные ситуации в России — распространенная практика. По словам эксперта, оснований ДИЗО пока недостаточно для удовлетворения иска.

«Необходимо доказать, что спорные земли относятся к лесному фонду, пока департамент подтверждает свои доводы только справкой лесничества, но в ходе разбирательства потребуется поднять всю историю участков, включая их старые планы»,— сообщила она, уточнив, что судьба строений на участках зависит от того, признает ли суд покупателей недобросовестными. «Если последние покупатели не знали и не могли знать, что у собственников не было полномочий, их могут признать добросовестным и не применять последствия недействительности сделки, тогда недвижимость останется у покупателей даже в случае перехода прав на землю»,— объяснила Худякова.

Сообщается, что некоторые собственники теряют свои участки. Например, Наталья Емец, которая вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей площадью 30 соток по программе приватизации, объявленной ещё Юлией Тимошенко в 2011 году, рассказала, что ДИЗО через суд требует изъять землю семьи.

«Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году получили собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала российской»,— рассказывает Емец.

По её словам, в марте 2017 года она обратилась в суд, чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью) участков на кадастровый учёт, и, пока шло разбирательство, узнала, что департамент имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из незаконного владения.

«Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить мне, почему претензии не предъявлялись раньше»,— подчеркнула собственница.

Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов рассказал изданию, что участок как юридический объект недвижимости считается возникшим с момента постановки его на кадастровый учёт, межевания и установления границ на местности с занесением таковых в кадастр.

«Только после присвоения участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную собственность»,— объяснил эксперт, отметив, что тем, кто владеет землей, не состоящей на кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного участка.

Сложности с установлением прав встречаются не только на участках, расположенных в городе Ласпи. Уроженка Нижнего Новгорода Светлана Троценко с мужем переехала в Севастополь вскоре после референдума о присоединении.

Читайте также:  Что делать, если вы затопили соседей снизу по своей вине: как себя вести (действия и права) и доказать невиновность, кто виноват и какой закон регулирует

«Когда в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в Севастополе и продавать имущество в своем городе»,— говорит она. Когда нашли двухэтажный дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС.

Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на первом этаже.

«В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем»,— рассказала Троценков, добавив, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о собственности и перевезла сюда родителей.

Однако спустя месяц семья Троценко получила уведомление об иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе самовольной постройки. «Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение»,— рассказала женщина.

По решению суда, дом должны были снести до 25 августа. По словам Троценко, ей удалось отсрочить исполнение решения встречным ходатайством. «Губернатор сказал, что с проблемой многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде. Но в моем доме два этажа и мансарда»,— рассказала потерпевшая.

Троценко подчеркнула, что этот случай не единичный. Она познакомилась на одном из пикетов с женщиной, у которой дом в черте Севастополя был признан незаконной постройкой, собственность участка не оспаривается.

По словам Олега Сухова, размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС запрещено Гражданским кодексом. «Регистрация дома как такового с получением свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе самовольной постройки»,— отмечает он.

Специалист подчеркнул, что для строительства многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка, но и разрешение на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной постройкой. «Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное производство и только при согласии администрации принять исправленные нарушения или переоформление разрешенного использования участка»,— сказал эксперт.

Кроме физических лиц свои участки теряют также юридические лица. В июле 2017 года Верховный суд отказал севастопольской компании «Агат-А» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией Верховного суда по экономическим спорам.

В материалах дела сообщалось, что компания обратилась в Арбитражный суд Севастополя с иском к ДИЗО, потребовав признать недействительными постановления чиновников о схеме расположения на кадастровом плане трех участков общей площадью 9,2 га в Орлиновском лесничестве в Балаклаве.

В тексте судебного постановления говорится, что 8,6 га в этом месте организация получила в аренду на 25 лет еще в 2001 году, планируя построить пансионат для семейного отдыха. В октябре 2015 года границы участков и возможность строительства на них пансиона были подтверждены решениями департамента.

Однако уже в декабре департамент отменил границы, а земли, арендованные компанией «Агат-А», попали в границы новых участков, видом разрешенного использования которых значились отдых и использование лесов. ГКУС «Севастопольское лесничество» получило возможность зарегистрировать право собственности Севастополя на эти земли.

Суды трех инстанций встали на сторону властей, отказавшись отменять решения департамента и менять вид разрешенного использования земель.

Согласно информации «СПАРК-Интерфакс», «Агат-А» контролируется УК «Парангон», собственниками которого выступают четыре офшора и Людмила Лебедева. Портал Sevastopol.

su уточняет, что строительная компания «Парангон» контролируется семьей экс-министра обороны Украины Павла Лебедева. При этом отмечается, что на спорной земле уже возведен курортный комплекс «Ласпи» с апартаментами, стоимость которых начинается от 5,6 млн руб.

Минувшим летом компания «Агат-А» подала в Арбитражный суд Севастополя еще три исковых заявления о признании прав на спорные участки.

В «Парангоне» прокомментировать разбирательство не смогли. Юрист Heads Consulting Александра Елизарова назвала занимаемую властями в этом споре позицию правомерной и заметил, что у компании нулевые шансы оспорить решение.

Городские власти, в свою очередь, согласны с тем, что многие владельцы проблемной недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными покупателями. Дмитрий Овсянников ранее упоминал, что таким собственникам заксобрание города может выделить участки в качестве компенсации.

Однако он подчеркнул, для этого требуется внесение изменений в законодательство.

Глава комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил, что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу компенсации пока не было, хотя глава города действительно «говорил об этом со спикером заксобрания Екатериной Алтабаевой».

Не исключено, что спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных инвесторов — массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на интерес россиян к недвижимости в Крыму. Гендиректор офиса «Миэль» в Ялте Эльвина Боси заметила, что спрос на недвижимость в Большой Ялте растёт, причём максимальный интерес вызывает как раз Южный берег Крыма, в частности Севастополь.

Средняя стоимость жилья в новостройках здесь составляет 80–85 тыс. руб. за 1 кв. м. Загородная недвижимость, по оценкам руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Крымская земля «зависла» в полуправовом поле

5 июня 201710:10

События последних месяцев в сфере земельно-имущественных отношений в Крыму и Севастополе — приостановка строек, жаркие дискуссии о новых генпланах, попытки властей инициировать изъятие недвижимости в заповедных зонах — наглядно демонстрируют, что давние декларации чиновников об успешном вхождении двух новых регионов в правовое поле РФ были, мягко говоря, преждевременными. Собственно, еще в момент присоединения Крыма к России всем, кто имел хотя бы поверхностное представление о юриспруденции и экономике, было понятно, что «притирание» старых украинских и новых российских правовых норм на полуострове будет проходить непросто. Однако вряд ли кто-то представлял, насколько.

Как известно, первоначально для ликвидации правовых нестыковок был определен так называемый «переходный период» — до конца 2014 года с небольшой пролонгацией в отдельных проблемных сферах.

Уже в декабре 2014-го вице-премьер правительства РФ Дмитрий Козак заявил, что больших проблем в Крыму не возникает, и поэтому, несмотря на «предложения с мест», переходный период продлеваться не будет.

Однако совсем скоро стало ясно, что разобраться со всеми проблемными сюжетами в земельной сфере в желаемые сроки в Крыму просто невозможно.

Поэтому на дооформление прав собственности и договоров аренды жителям полуострова выделили время сначала до 2017-го, а затем и вовсе до конца 2018 года. Однако недавние события показывают, что простым продлением сроков проблемы адаптации крымской ситуации к российским правовым реалиям не решить.

Ближайшим последствием не завершившегося по факту переходного периода являются мизерные объемы легального строительства в Республике Крым.

По данным официальной статистики, в республике в 2016 году было введено в эксплуатацию всего 284,9 тысяч квадратных метров жилья — притом, что власти отрапортовали о 13-процентом росте «готового строительства».

Руководство Минстроя РФ рассчитывает на то, что в ближайшей перспективе Крым сможет достичь планки в 500 тысяч «квадратов».

Для сравнения, в примерно сопоставимой с РК по населению Ленинградской области в том же 2016 году ввели в эксплуатацию 2,17 млн «квадратов» жилой площади, а в уступающей Крыму по количеству жителей Калининградской — 1,2 млн. Сопоставимые с Крымом объемы жилья возводят сейчас, например, в Коми (232,9 тысячи квадратных метров в 2016 году), Карелии (292,8 кв. м) или на Сахалине (329,2 кв. м), где и людей живет в несколько раз меньше, и климатические условия, мягко говоря, не такие благоприятные.

Получше, чем в Республике Крым, обстоят дела со строительством жилья в Севастополе, где население почти вчетверо меньше, чем у ближайших соседей, но объемы строительства в целом сопоставимы.

В 2016 году в Севастополе сдали 218,5 «квадратов» жилья, что в 2,1 раза больше, чем год назад, но этот показатель далек от совершенства, уступая, в «подушевом» измерении, например, Санкт-Петербургу, примерно в полтора раза.

«Своеобразие текущего момента» заключается в том, что до поры до времени решение критических проблем в земельной и строительной сфере в Крыму и Севастополе можно было откладывать на потом, однако сейчас они вошли в стадию синхронного «прорыва» сразу по нескольким взаимосвязанным направлениям — законности проведения строительных работ и землепользования, планированию территориального развития крупнейших населенных пунктов полуострова и т. д.

В феврале в Москве за получение взятки в размере 27 млн рублей был задержан в недавнем прошлом один из самых влиятельных чиновников на полуострове, бывший вице-премьер Крыма Олег Казурин, который курировал вопросы ЖКХ, строительства, транспорта и работы по федеральным целевым программам. Буквально на следующий день был уволен начальник Службы госстройнадзора Крыма Сергей Тимощенко, которого власти республики обвинили в попустительском отношении к незаконному строительству и игнорировании жалоб жителей. Именно эти события и предшествовали памятному решению главы Крыма Сергея Аксенова наложить мораторий на все стройки. При этом Аксенов подчеркнул, что ситуация с незаконной застройкой ЮБК, приморских городов и Симферополя сложилась катастрофическая.

24 апреля глава Крыма издал распоряжение о запрете работ, связанных с реконструкцией и капстроительством на всех «негосударственных» объектах до конца 2018 года.

Однако уже 28 апреля на свет появилось новое распоряжение, снимавшее «тотальный запрет» и определявшее около 400 «проблемных» объектов, на которых контролирующим органам надлежало провести проверки.

Скорее всего, мораторий всполошил строительное сообщество и заставил представителей изначально уклонявшихся от проверок компаний ринуться в местные органы власти с папками разрешительных документов.

Не так давно стало известно о новой земельно-строительной инициативе властей Крыма.

19 мая «Коммерсантъ» со ссылкой на письмо Сергея Аксенова на имя вице-премьера Дмитрия Козака сообщил, что власти республики инициируют внесение изменений в законодательство РФ, которые позволят изымать у крымских и севастопольских собственников участки, выданные в украинские времена на землях общего пользования и эксплуатируемые сегодня с нарушениями. Глава комитета Госсовета Крыма по имущественным и земельным отношениям Евгения Добрыня в комментарии «Коммерсанту» пояснила: «Например, посреди Ливадийского парка или в заповеднике может быть участок с домом, и у владельцев есть документы украинских органов власти, которые были выданы в обход украинских же законов». По словам крымских чиновников, под изъятие могут попасть участки общей сложностью до полутора миллиардов долларов.

Читайте также:  Просушка квартиры после залива

Пока ничего поделать с такой землей крымские власти формально не могут, поскольку законодательство РФ, принятое в момент вхождения Крыма в состав России, гарантирует признание всей документации, выданной в украинский период.

Впрочем, органы власти Севастополя недавно научились успешно обходить это ограничение.

В апреле стало известно о том, что городское правительство подало в суд иски о признании незаконным выделение около трех тысяч участков, преимущественно на территории Нахимовского и Балаклавского районов.

Работа в этом направлении только началась, но местные СМИ со ссылкой на экспертов уже сообщают, что количество участков под изъятие может вырасти в несколько раз. Речь идет в первую очередь о бывших землях лесхоза и министерства обороны, которые украинские чиновники якобы в нарушение украинских же законов выводили из государственной собственности.

Запрет на отмену документов, выданных до марта 2014 года, севастопольские власти обходят элегантно, не требуя формально у судов отменить действие защищенных конституционным законом бумаг, а оспаривая само право собственности. Не искушенному в юриспруденции человеку эта казуистика может показаться бессмысленной, но метод — работает.

Судя по м в местных СМИ и соцсетях, районные суды уже начали принимать первые решения о незаконности выделения земельных участков в Севастополе.

Самое неприятное заключается в том, что многие из людей, которые могут лишиться своей земли и домов, даже не подозревают о каких-либо нарушениях, так как уверены, что законным образом приобрели участки у первых, а то и у вторых официальных владельцев еще несколько лет тому назад.

Продавцы же могут уже давно жить на Украине, а то и вовсе в третьих странах, а значит, несмотря на то, что нынешние владельцы являются, по сути, добросовестными покупателями, у них могут отнять собственность даже без перспективы компенсации.

Многие собственники крымской земли уже объединяются в общественную организацию «Правовая защита собственников недвижимости» и массово пишут обращения к президенту Владимиру Путину и депутату Госдумы Наталье Поклонской.

В Москве использование севастопольскими властями правовой казуистики могут, конечно, пока и не оценить.

Но в случае принятия уже инициированного Сергеем Аксеновым закона у властей может появиться непоколебимая юридическая база для изъятия тысяч земельных участков.

Застройщики и юристы в Крыму реагируют на происходящее неоднозначно.

Комментируя ситуацию в земельной и строительной сфере для EADaily, представители одной из ведущих строительных компаний Крыма «Консоль ЛТД» заявили, что у добросовестных строителей и землепользователей нет никаких оснований для переживаний.

«Наши строящиеся объекты не вошли в список тех, на которых останавливались работы, так как у нас все в порядке с документами. Продолжаются работы и сегодня. Единственное, где мы останавливаемся на лето — это Ялта. Таковы требования законодательства по курортной зоне.

Что же касается возможности изъятия земельных участков, которые отводились до 2014 года с нарушениями, то нам бояться нечего, так как у нас все оформлено надлежащим образом. Говорить что-то за других мы не можем. Но тем, кто соблюдал закон, ничего угрожать не будет», — говорит Наталья Елистратова, директор компании по маркетингу.

Однако есть и другие компании, которые отказываются комментировать сложившуюся ситуацию, и таких компаний явно больше, чем готовых общаться «под запись». Как пояснил на условиях анонимности один из ведущих крымских юристов, тесно связанный со строительной деятельностью, положение дел в сфере строительства и землепользования «очень быстро меняется».

Подливает масла в огонь и грядущее принятие генеральных планов приморских крымских городов. Особенно жаркие дискуссии разгораются вокруг основных градостроительных документов в Ялте и Севастополе.

Например, глава администрации Ялты Андрей Ростенко заявил на днях «Новостям Крыма», что генплан города будет принят в ближайшие несколько месяцев. Однако с содержанием самого документа не все так однозначно.

Эксперты РАНХиГС при президенте России Владимир Комаров и Владимир Коцюбинский, бывшие разработчиками Стратегии развития Большой Ялты, уже выступили с критикой генплана в издании «Лента.

Ру», заявив, что документ «масштабирует существующий девелоперский подход, предусматривая кратное увеличение жилой застройки и антропогенной нагрузки», что, естественно, негативно скажется на состоянии города, как курорта.

Хотя, как известно, Сергей Аксенов недавно обрушился с уничтожающей критикой на качество украинского генплана, принятого за несколько месяцев до вхождения Крыма в состав России, намекнув, что он был разработан в интересах конкретных застройщиков.

В Севастополе же генплан и вовсе вызвал массовое возмущение у горожан.

Ситуацию «подогрели» упомянутые попытки местного правительства изъять у населения несколько тысяч земельных участков и требования руководства севастопольского гарнизона к Росреестру остановить оформление документов почти на 900 участков, находившихся некогда в распоряжении минобороны Украины, а затем переданных гражданским властям и выделенных в собственность горожанам. По сути, презентованный властями проект генплана должен изменить сразу 40% территории города — например, в районах, покрытых сегодня частной одноэтажной застройкой, должны появиться многоэтажки. Многоквартирные дома могут быть построены и на месте дач, гаражей и садовых участков. Еще часть садовых товариществ и гаражных кооперативов окажется на территории природоохранных и водоохранных зон. Закреплены в генплане и претензии военных, распространяющиеся на частную жилую застройку.

На днях неизвестные стали распространять по почтовым ящикам одноэтажных домов в Севастополе листовки, в которых говорилось о перспективе сноса частного сектора.

Перепуганные горожане стали обсуждать сложившуюся ситуацию в соцсетях и обращаться за советом к общественным активистам. Один из них — Ленур Усманов — согласился выступить организатором митинга, на котором горожане могли бы выразить свое отношение к генплану.

Акция вышла одной из самых многочисленных со времен «Русской весны», собрав сразу несколько тысяч участников.

Сам Усманов, комментируя для EADaily проект основного градостроительного документа Севастополя и перспективу изъятия земельных участков, выделенных при Украине, призвал власти Крыма и Севастополя не терять «обратную связь с народом»: «Представленный правительством Севастополя генплан не соответствует интересам жителей города, затрагивая права на их собственность. Связано это с тем, что не были проведены аудит и экспертиза, в ходе которых можно было бы выявить, что и где построено, какие где проходят коммуникации. Людей успокаивают тем, что по генплану у них никто не отнимет землю. Но как быть с тем, что ее использование станет нецелевым? Кстати, генплан — настолько сырой, что он не был согласован даже с органами охраны культурного наследия, которые бы указали, где в Севастополе находятся памятники археологии».

По словам Ленура Усманова, в генплане не отображены и существующие в городе парки — их или нет в принципе, или на их месте появились некие «рекреационные зоны».

«В Севастополе есть такие районы, где по одну сторону улицы стоят многоэтажки, а по другую — частные дома, — продолжает общественный активист. — В действующем генплане это все отражено, а в новом — игнорируется.

Существовавшая в прошлые годы точечная застройка многоэтажками уже привела к тому, что у нас не хватает социальных объектов, детских садов и площадок. Но новый генплан тоже ничего с этим не решает».

Что же касается законодательной инициативы об изъятии земли, выданной якобы с нарушениями до 2014 года, то, полагает Усманов, недопустимо пытаться выставлять мошенниками тысячи людей: «Если речь идет не о самозахватах, а именно о тех участках, на которые были официально оформлены документы, то их хозяева являются добросовестными правообладателями.

Если сегодня власти считают, что что-то было сделано не так, то обращаться нужно с претензиями к Украине или судить тех, чиновников, которые эту землю выделяли и тех прокуроров, которые за этим осуществляли надзор — благо, большинство из них так и осталось жить здесь. Пусть они и компенсируют.

Для людей же власти должны либо завершить легализацию их права собственности надлежащим образом, либо, если там очень грубые нарушения, выплатить им компенсации. Они ведь не преступники, они — жертвы. Жители Крыма и Севастополя, уходя в Россию, надеялись на справедливость, которую они, к сожалению, не получили.

Если у людей будут отбирать их собственность, обвинять их в мошенничестве, это подорвет доверие жителей Крыма и Севастополя к российской власти, спровоцирует радикальные настроения, дискредитирует президента».

Специалисты в сфере риэлторских услуг уже говорят о возросших опасениях у потенциальных покупателей недвижимости в Крыму и Севастополе. По словам Натальи Горячевой, учредителя компании «Омега Realty», у ситуации с генпланами есть две стороны медали: «С одной стороны, город должен развиваться, это естественный процесс.

Допустим, оставлять гаражный кооператив в центре самого востребованного для проживания района неприемлемо для города, так как число переезжающих сюда на постоянное проживание людей колоссально. На его месте может стоять современный жилой комплекс или объект социальной инфраструктуры.

Но человечность в отношении власти к человеку тоже необходима, людям нужно предлагать взамен то, что их устроит».

По словам Горчевой, многие покупатели, которые активно искали себе подходящий вариант приобретения земельного участка или дома, сейчас вынуждены отложить такую покупку на определенный период времени из соображений безопасности вложения своих средств. Те же, у кого такая покупка является срочной, мониторят рынок с большим опасением.

«Как специалист в сфере недвижимости, я могу дать потенциальным покупателям два простых совета, — говорит риэлтор. — Первое: внимательно изучайте проект генерального плана города, чтобы всячески застраховать вложение средств. Второе: обращайте внимание на правоустанавливающие документы, выбираемой вами недвижимости.

Если у вас будут возникать какие-то подозрения или вопросы, связанные с документами, лучше обратитесь за информацией к юристам».

На сегодняшний день генплан и вопрос изъятия «незаконно выделенных» или «общественно важных» земель, разделил крымчан и севастопольцев на две большие части. Собственники домов, дач, гаражей и квартир в «сталинках» в массе настроены категорически против любых изменений.

Обитатели же многоэтажек, как правило, не против сноса частного сектора ради строительства новых дорог, парковок и объектов соцкультбыта и зачастую «злорадствуют» по поводу тех, кто некогда умудрился недорого купить проблемную землю, которая теперь может уйти государству.

Однако владельцы «нелегальных» или необходимых для территориального развития участков — это десятки тысяч людей, и их протест может стать мощным дестаблилизуирющим фактором.

В известной мере их можно понять — ведь речь идет о людях, на руках у которых есть полный пакет законно полученных, но, увы, украинских документов.

Можно понять и тех, кто купил квартиру в строящемся доме, который был «законен» на стадии котлована, согласно украинским нормативным актам, но стал «незаконен» сегодня.

Несмотря на то, что по внешним признакам Крым и Севастополь уже похожи на обычные российские регионы, флагов на фасадах зданий и табличек с российским гербом у входа в госучреждения, к сожалению, недостаточно для решения всех проблем, оставшихся с украинских времен. Формально завершенный «переходный период» на самом деле никуда не делся, просто «уйдя в подполье».

И честное признание власти в этом с принятием параллельно реальных шагов, направленных на защиту прав граждан, помогло бы ей решить очень многие проблемы, которые в перспективе способны пустить трещины дестабилизации по зданию российского Крыма.

Святослав Князев

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *