iStock
В закон о долевом строительстве и ряд других вносится целый ряд поправок.
В частности, как пояснили «РГ» в Фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства, добавляется возможность осуществления выплат дольщикам, независимо от того, платил ли застройщик взносы в компенсационный фонд. Кроме того, такие выплаты смогут получать члены всех жилищно-строительных кооперативов при банкротстве застройщиков.
Спрос на ипотеку в июне оказался на треть выше прошлогоднего
Принятие решений Фондом по проблемным объектам должно ускориться. Для этого совершенствуется порядок взаимодействия Фонда и арбитражного управляющего, что позволит оперативнее подготавливать материалы, необходимые Фонду для принятия решений о восстановлении прав дольщиков (либо через выплату компенсаций, либо завершая строительство).
Положения закона о банкротстве в действующей редакции будут распространяться на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до начала 2018 года. Это позволит Фонду применять механизм восстановления прав граждан по тем объектам, застройщики которых обанкротились еще до создания фонда.
Из реестра проблемных объектов здания будут исключаться только после восстановления прав граждан, то есть когда либо дом достроен, либо дольщики получили денежное возмещение.
Сергей Степашин: В России будет легче построить личное загородное жилье
Ускоряется раскрытие счетов эскроу — доступ к деньгам дольщиков застройщик будет получать после оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предоставление сведений из ЕГРН о госрегистрации права собственности не будет необходимым.
Это, как отметил недавно министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, позволит застройщикам на 3 месяца раньше, чем сейчас, получать средства граждан, возвращать кредиты по проектному финансированию и уже не платить по ним проценты.
«Считаем, что здесь уже никаких рисков нет», — отметил министр.
Кроме того, расширяется перечень того, на что могут расходоваться средства с расчетного счета застройщика — их можно будет также направлять на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства или реконструкции инженерных сетей в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик.
Также в законе прописывается порядок возврата материнского капитала со счета эскроу в Пенсионный фонд при расторжении договора долевого участия.
Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?
В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.
Но это не сильно удивляет.
Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».
Государственные деньги не пахнут
Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.
Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.
рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».
Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.
РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.
Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.
Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.
«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.
Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».
Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.
«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.
обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.
За чей счет банкет
По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.
Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.
Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.
«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.
Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.
При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».
Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.
Региональный фонд
Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.
Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.
Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.
В Петербурге не стали создавать такой фонд.
Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.
«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.
В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).
Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.
Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.
- Справка:
- Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
- — корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
- — позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);
— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;
В каких случаях обманутые дольщики и члены жск имеют право на получение денежной компенсации от государства
23 Октября 2019
По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.
Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков
Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).
В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.
Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.
Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.
Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.
А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках.
Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд.
Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.
В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию
Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.
Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.
В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.
Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.
Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег.
Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома.
Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.
Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте.
При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний.
Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.
В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.
В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.
Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов
Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории.
Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214.
В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.
Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.
На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).
Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.
В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков.
В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию.
Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.
На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.
В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.
moneyzz.ru ЗАКОН МОШЕННИЧЕСТВО НЕДВИЖИМОСТЬ СЕМЬЯ
Компенсация обманутым дольщикам в 2021 году: расчет, кто имеет право, сроки получения
Для компенсации ущерба людям, вложившим деньги в замороженный долгострой, государством создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Эта мера позволяет обманутым дольщикам быстро получить назад свои средства, минуя бесконечные судебные разбирательства с недобросовестным застройщиком.
Кого относят к обманутым дольщикам
К обманутым дольщикам относятся физические лица с российским гражданством, ставшие участниками долевого строительства жилого объекта, который не может быть завершен из-за банкротства или мошеннических действий застройщика. Важно отличать: речь идет не о возможных задержках в текущем возведении жилого дома, а о фактически «брошенных» стройках.
Расчет компенсации
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – Фонд) имеет официальное представительство в каждом субъекте РФ. Например, в Саратове – это Фонд Саратовской области, учрежденный Правительством региона, в Новосибирске – Фонд Новосибирской области и т.д.
Экспертная комиссия прежде всего решает, целесообразно ли вкладываться в достройку конкретного незавершенного объекта. Региональные эксперты оценят:
- степень готовности жилого дома;
- сколько денег потребуется, чтобы его достроить;
- сроки возможно завершение строительства.
- Людям выплатят средства, если это дешевле и целесообразнее, чем завершать долгострой.
- Но и при решении о завершении строительства, дольщик вправе отказаться от ожидания сдачи дома и получить назад деньги.
- Компенсацию граждане РФ получают как за жилые, так и за нежилые помещения.
Жилые помещения
Правила калькуляции суммы возмещения по жилым помещениям таковы:
- Расчет производится персонально по каждому обращению.
- При расчете используется средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости на момент выплаты.
- Вне зависимости от актуальной рыночной цены на новостройки, сумма компенсации не может быть меньше, чем та, которую человек уплатил по договору долевого участия (ДДУ).
Установлено ограничение в 120 кв.м. по размеру совокупной жилой площади, стоимость которой можно возместить, т.е. один гражданин может вернуть деньги по нескольким жилым объектам незавершенного строительства. Но если их суммарная площадь больше 120 квадратов, компенсацию начислят только за 120.
Нежилые помещения
Под нежилыми помещениями понимаются места в подземных паркингах, а также кладовые, приобретенные в личное пользование по договору между участником долевого строительства и застройщиком. Компенсационная выплата за них будет произведена в сумме, фактически уплаченной дольщиком за нежилой объект.
Оформление и получение компенсации
Чтобы выплата денежных компенсаций по конкретному долгострою стала возможной, необходимо официальное признание застройщика банкротом. После этого, в течение полугода Фонд обязан вынести вердикт по этому объекту строительства. По принятию решения о возврате денег дольщикам, объявление об этом в 3-дневный срок появляется на официальном сайте организации.
Затем дольщику необходимо отправить в Фонд заявку на возмещение денежных средств, а также необходимый пакет бумаг (копии паспорта, договора ДДУ, платежных документов). Полный перечень положенной документации, а также требования к оформлению, сроки и порядок подачи указываются на официальном сайте организации.
Сроки получения
Суммы перечисляются гражданам в течение 10 рабочих дней, с учетом стандартных выходных – за две недели.
Этот срок действителен с момента, когда все документы поданы правильно и приняты Фондом в работу. Иначе необходимо донести недостающие бумаги.
Казна Фонда формируется из федерального и регионального бюджетов. Но и у застройщиков больше не получится обманывать дольщиков и государство. На сегодняшний день все застройщики, работающие по договорам долевого участия, обязаны перечислять в Фонд 1,2% от всех заключенных ДДУ по жилым квадратным метрам.
Дольщики не получат компенсации из создаваемого Фонда | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита
В кавычки данный фонд мы заключили не случайно и ниже расскажем почему
Для начала короткая ремарка относительно существующих законов, которых ДОСТАТОЧНО для защиты вкладчиков в долевое строительство, но которые попросту не исполняются в нашем государстве.
Далее мы расскажем о том, почему обманутые дольщики могут расслабиться и не ждать создания Фонда, потому что финансирование тех, кого уже «кинули», данным фондом не предусмотрено…
Во первых — его целесообразность при действующем исполнении законов сомнительна, просто не имеет никакого смысла.
Ведь, как неоднократно мы писали ранее, все необходимые механизмы для защиты пострадавших участников долевого строительства существуют — это СРО строительных организаций и обязательное страхование.
Плюс каждый из застройщиков проходит массу проверок как на этапе оформления проектной документации, так и в ходе реализации проекта.
Иными словами, у контролирующих органов всегда есть возможность выявить проблемы компании и предпринять экстренные меры, которые позволят закончить начатые объекты и сохранить вложенные средства граждан. Без преувеличения — вина в банкротстве застройщиков лежит исключительно на контролирующих органах. «Кинутые» дольщики — тоже ИХ тема. Ну не работают у нас механизмы, созданные десятилетия назад. Выполнялись бы законы, не было бы людей — добросовестных налогоплательщиков, выкинутых с долгами на улицы.
Во вторых — вся необходимая нормативная база и инструменты защиты дольщиков в России существуют.
Причем, зачастую не виноваты в этом строительные организации, владельцев которых сажают в тюрьму, преследуют в СМИ и ставят крест на их бизнесе. Объясним.
Мы не стараемся выгораживать недобросовестных застройщиков, мы лишь хотим показать здесь, что в превалирующем большинстве случаев массовый обман дольщиков случается по вине страховых компаний, в которых застрахована ответственность строителей.
Законом предусмотрено, что в случае отсутствия у застройщика финансов для расчета с кредиторами, «в бой» должна вступить страховая организация, которая погасит требования в полном объеме.
Вот здесь то и происходит коллапс. Все эти страховщики создаются и живут ровно столько, сколько собираются страховые премии по конкретному объекту. Затем владельцы таких компании сворачивают свою деятельность.
И дольщики остаются ни с чем.
Во всех СМИ «травят» застройщиков — Полонского ли, Пинкевича из «Царицыно — 2» или кого то иного. Но Вы хоть раз слышали, чтобы они говорили о том, что людей «кинула» страховая компания? Что не работает и механизм контроля за страховщиками? НИКОГДА.
Почему уже обманутые дольщики не получат компенсации из фонда?
Да потому что защищать собираются только тех, кто купит квартиры после его формирования. Ведь деньги будут собирать с застройщиков, государство вкладываться в эту тему не будет. Планируется собирать около 1 % от привлеченных денежных средств.
В итоге всех потрясений и банкротств строительный рынок очень сильно укрупнился. С него вытеснили мелких игроков, которые могли хоть как то влиять на стоимость жилья. Остались только компании-монстры, позволяющие себе любые цены, обладающие крупным собственным капиталом, которого и без Фонда и без страховки хватит на погашение долгов перед дольщиками.
Поэтому обманутым дольщикам не следует рассчитывать на Компенсационный фонд и ждать его создания, запланированного на октябрь-ноябрь 2017 года. Впрочем, все как всегда, несмотря на многочисленные заверения.
Вместе с тем мы не призываем быть пессимистами. Просто в дальнейшем хорошо проверяйте компанию перед тем, как соберетесь вложить в нее средства, это относится и к банкам и к застройщикам.
Обманутых дольщиков больше не будет
В закон о долевом строительстве внесены изменения, которые сделают вложения в новостройки более безопасными.
С 1 января застройщики должны отчислять 1% от стоимости объектов в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут все вложенные деньги. Если застройщику не хватит денег на завершение строительства, ему добавят из фонда.
Новые дома ???? под защитой
Делать взносы в фонд обязательно для всех, кто строит многоквартирные дома и другие объекты. Средства фонда находятся под контролем государства.
Все застройщики обязаны публиковать на своих сайтах разрешительную документацию по объекту и фотографии с площадки.
Если дольщик покупал квартиру на этапе строительства, он рисковал никогда в нее не въехать. Если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватает денег на завершение стройки, дольщики ничего не получали.
По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.
Например, строительная фирма «Рога и копыта» объявила о строительстве многоквартирного дома. Застройщик установил на участке забор, поставил технику и объявил о распродаже квартир. Покупатели подписывали договоры долевого строительства.
Такие договоры можно заключать даже на этапе котлована, когда еще нет квартиры и даже нужного этажа. Через 5 месяцев застройщик объявил о банкротстве, офис закрылся, а директор скрылся за границей.
Дольщики обратились в прокуратуру и узнали, что разрешение на строительство не оформлялось, а по этому адресу должна находиться автомойка. Полиция завела уголовное дело о мошенничестве, но никаких выплат дольщики не получили.
Это не первая попытка правительства защитить дольщиков. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками новых проектов. Минстрой признал механизм неэффективным. Эксперты подтвердили, что фактически никакой защиты дольщикам страхование не давало. Государство это понимало, поэтому президент поручил найти другое решение.
Федеральный закон №304-ФЗ внес изменения в закон о долевом строительстве. Правительство утвердило порядок формирования компенсационного фонда и объяснило, кому и когда положены выплаты.
Все застройщики, которые получили разрешение на строительство многоквартирного дома и зарегистрировали договор с первым дольщиком проекта после 1 января 2017 года, перечисляют взнос в этот фонд.
Вся сумма перечисляется единовременно, а не с каждого договора. То есть когда договор с первым дольщиком проходит регистрацию, застройщик уже оплатил взнос за весь объект.
Взнос составит 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации. За основу берется не та сумма, за которую продаются квартиры, а себестоимость объекта.
А еще закон №304-ФЗ обязал всех застройщиков размещать на сайтах проектную декларацию, разрешения на строительство, шаблоны договоров долевого участия и заключения о соответствии. Раньше эти документы застройщики публиковали по желанию.
Дольщики не могли проверить, выдано ли разрешение на строительство, и какой объект на самом деле указан в проектной декларации. Теперь застройщики обязаны раскрывать всю информацию о проекте.
Если что-то изменилось, данные на сайте обновляются в течение 5 дней.
Средства компенсационного фонда защищены государством.
Минстрой инвестирует их в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или разместит на рублевых депозитах в банках с капиталом не менее 25 млрд. руб.
Если застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит финансовую помощь из фонда и достроит объект. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из фонда.
Если дольщик имеет право на выплату, ему вернут все деньги, которые он заплатил по договору долевого строительства.
Дольщик получит выплату через 10 дней после того, как предоставит документы.
Под защитой фонда только те проекты, по которым дольщики стали заключать договора только в 2017 году. Сам дом могли начать строить когда угодно.
Чтобы понять, выполняет ли застройщик требования закона, проверьте:
- фото строительства на сайте,
- комплект документов на сайте (проектная декларация, разрешение на строительство, шаблон договора, заключение о соответствии),
- документ, который подтверждает выплату в компенсационный фонд. Если застройщик нарушил закон и не оплатил взнос в фонд, государство не выплатит возмещение. Проверяйте факт оплаты!
Выплаты из фонда получат только те дольщики, которые заключили договор долевого участия в строительстве объекта в 2017 году или позднее.
Если договор заключен в 2016 году, выплата из фонда не положена.
Если договор заключен в 2017 году, но застройщик уже заключал договоры с другими дольщиками в 2016 году или раньше, компенсации тоже не будет. Даже если у проекта есть один дольщик, с которым заключили договор в 2016 году, — всё, он не обязан платить взнос в фонд, и выплаты не положены.
Выплаты из фонда — это защита интересов дольщиков на случай форс-мажора. По желанию компенсацию получить нельзя.
- Государство выплачивает возмещение только в тех случаях, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство.
- Если дольщик просто передумал, вернуть деньги можно только по договоренности с застройщиком в соответствии с договором.
- Изменения в закон о долевом участии в строительстве распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости.
- При соблюдении всех условий дольщики бизнес-центров, складских комплексов и промышленных объектов тоже защищены.
Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, проверьте информацию о застройщике. Если на сайте нет документов и актуальных фотографий объекта, это нарушение закона.
Взносы в компенсационный фонд — это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.
Если вы боялись покупать квартиру в новом доме, теперь не бойтесь. Даже если застройщик обанкротится или пропадет, вы не потеряете деньги.
Это хорошо, но с оговорками. Нужно понимать, что деньги, которые дольщики получат в качестве компенсации, появятся не из ниоткуда. Косвенным образом все покупатели новых квартир теперь будут доплачивать тем, кому не повезло с застройщиком.
Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.
Права дольщиков нарушаются не только в России. Во всем мире есть недобросовестные застройщики, некачественные объекты, стройки с нарушением технологии и без разрешений.
В разных странах покупателей недвижимости государство старается защищать. Например, в Германии застройщикам по закону запрещено брать предоплату — дольщики платят только за фактически выполненные объемы работ. В Турции надежность застройщика гарантирует членство в Ассоциации строителей. А в Черногории закона о защите дольщиков нет, но брошенных объектов там почти не бывает.
В Европе применяется практика страхования депозитов. Если застройщик или агент пропадает, страховая компания выплачивает возмещение.
Впервые произведены выплаты компенсаций обманутым Российским дольщикам | Ипотека онлайн
Первые компенсации превысили суммы, указанные в ДДУ (договорах долевого участия) примерно на 35%.
По данным московского информационного агентства ТАСС на 6 декабря, в минувшую пятницу начались выплаты компенсаций со стороны Фонда защиты прав обманутых дольщиков несостоявшимся жильцам проблемных домов, завершение строительства которых признано нецелесообразным. Как заявили представители фонда, первыми были осчастливлены дольщики из Саратовской области, получившие выплаты, превышающие суммы ДДУ примерно на 35%.
Общаясь с пострадавшими дольщиками Саратовской области глава фонда Олег Говорун сказал, что компенсации дадут возможность людям направить средства на улучшение условий проживания.
Согласно действующему законодательству выплаты должны быть произведены в течение 10 рабочих дней со времени подачи заявки. Компенсации рассчитываются с учетом стоимости квадратного метра в аналогичной новой квартире.
Поэтому в денежном выражении они превысили суммы, оговоренные в ДДУ. Так, выплаты жителям Саратова превысили стоимость квартир, указанную в ДДУ примерно на 35%.
Свыше 90% пострадавших дольщиков Саратовской области, а это 824 участника долевого строительства, подали заявления о возмещении ущерба. Заявки принимались через интернет ресурс фонда, а также по горячей линии. Компенсации выплачиваются через банк ДОМ.РФ.
По словам Вячеслава Володина, нынешнего спикера Государственной Думы РФ, парламентарии уже рассматривают законопроект, предусматривающий освобождение выплат, полученных обманутыми дольщиками, от уплаты НДФЛ.
Читайте по теме: Выплаты обманутым дольщикам не будут облагаться НДФЛ
На общем совещании рабочей группы, рассмотревшей проблемы дольщиков, обманутых в Саратовской области, Володин также сказал, что глава правительства и Российский Президент целиком и полностью поддерживают данную инициативу, а на поставленные задачи уже найдены средства. Без сомнения, вопрос получит положительное решение.
Используя федеральные бюджетные средства, Фонд защиты прав дольщиков собирается разобраться с 31 незаконченным строительством в Саратовской области. Еще по 16 объектам в регионе планируется восстановление обманутых дольщиков в правах. Решить все проблемы дольщиков Саратовского региона Володин пообещал в период с 2020 по 2021 год.
Подача заявок на компенсационные выплаты
Наблюдательный совет фонда решил компенсировать ущерб вместо завершения объектов по 11 долгостроям, находящимся в 7 разных регионах. Уже с 3 декабря банк ДОМ.РФ начал приём заявок на выплаты по данным
Фонд защиты прав дольщиков начал запись на выплату компенсаций по решениям третьего Наблюдательного совета
21.01.2020
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства открыл запись на выплату компенсаций по решениям, принятым по итогам третьего Наблюдательного совета.
Запись доступна для дольщиков следующих застройщиков-банкротов: Брянская область — «Техномикс»; Краснодарский край — «ССМУ Краснодар», «Серебряные пруды» и «ИСК РАС» ЖК «Дом Романовых»; Республика Башкортостан — «Базис»; Самарская область — «ГК Базис»; Саратовская область — ЖСК «Капитель-2002», «Строительные системы»; Ставропольский край — «Базис строй»; Ярославская область — «Руф Стайл Констракшн».
Записаться на удобную дату и время для подачи заявлений о выплате возмещений можно на официальном сайте Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства — фонд214.рф или по телефону горячей линии: 8-800 7007-214.
Для получения возмещения необходимо подготовить оригинал документа, удостоверяющего личность, ИНН, а также выписку из реестра требований кредитора о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
В каждом конкретном случае размер выплат будет рассчитан по рыночной стоимости квадратного метра в сопоставимых объектах на первичном рынке, но не может быть меньше ДДУ. Рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного Фондом. По нежилым помещениям и машино-местам выплата будет соответствовать стоимости заключенного договора.
В соответствии с решением третьего Наблюдательного совета будут восстановлены права более 8 тысяч дольщиков, обязательства перед которыми ранее не исполнили недобросовестные застройщики. На эти цели будет направлено более 17 млрд рублей из средств компенсационного фонда, федерального и регионального бюджетов.
По итогам работы третьего Наблюдательного совета было признано целесообразным завершить строительство 31 дома в 10 субъектах страны, после сдачи домов в эксплуатацию ключи от квартир получат более 4,4 тысячи дольщиков. По другим 92 домам в 9 субъектах страны члены Наблюдательного совета Фонда утвердили, что целесообразно выплатить дольщикам денежные компенсации, в правах будут восстановлены более 3,6 тыс. граждан.
| Пресс-служба | pr@fond214.ru |
| Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства | 8 495 775 47 40 |
| Сайт | фонд214.рф |
«Дом.РФ» отказывается выплачивать компенсации дольщикам, создавшим ЖСК
По закону, пострадавшие граждане могут восстановить свои права разными способами, например, получить денежные компенсации вместо квартир.
На сайте Фонда прямо указано: «При принятии Фондом решения о целесообразности финансирования завершения строительства дольщик вправе не дожидаться завершения строительства, а получить от Фонда денежное возмещение. Получить выплату можно до момента передачи имущества и обязательств застройщика Фонду субъекта РФ».
- Указаны даже конкретные сроки – в течение 10 рабочих дней с даты представления заявления о выплате возмещения и необходимых документов.
- В декабре 2019-го Наблюдательный совет Фонда решил достроить четыре дома в Ленобласти: три корпуса (6, 7 и 10) ЖСК «Город детства» и ЖСК «Поляны 3 корпус», готовый на 95% (на фото).
- Дольщица ЖСК «Поляны 3 корпус» (ранее – ЖК «Кирккоярви») Елена Гореликова попыталась получить денежную компенсацию, прошла большой «круг» формальностей, потратила 5000 рублей и уйму времени, но втуне.
«Я прочитала на сайте Фонда и много раз получила подтверждения по горячей линии и электронной почте, что в нашем случае те, кто не хочет ждать достройки, имеют право подать на компенсацию. Решила рискнуть. Даже если бы дали меньше денег, чем вложила в 2013-м, для меня это был бы лучший выход.
С трудом собрав документы (нужно заказать выписку из реестра у конкурсного управляющего, открыть счёт в банке «Дом.РФ», сделать нотариально заверенные копии паспорта и выписки, приложить копию ДДУ и пр.) и отправив их на адрес Фонда, стали вместе ещё с одной дольщицей ждать обещанного возмещения на сайте Фонда 10 рабочих дней.
..» – пишет г-жа Гореликова.
Однако сроки истекли, и, не выдержав затянувшейся паузы, в начале февраля гражданка написала в Инстаграм новому гендиректору «Дом.РФ» Виталию Мутко и заместителю председателя правительства Марату Хуснуллину с просьбой навести порядок в Фонде. («Поскольку, судя по сообщениям дольщиков со всей страны в группе Фонда в VK, выплаты задерживают повсеместно».)
После этого с пайщицей связался представитель Фонда и прислал официальный ответ, в котором говорится, что выплаты ни она, ни другие члены этого ЖСК не получат.
А на сайте Фонда (на страничке ЖСК «Поляны 3 корпус») прежнюю информацию заменили на новую. В ней указано, что денежные компенсации не положены ЖСК, созданным в процессе банкротства застройщика.
Оказывается, такое ограничение появилось в постановлении Правительства РФ №1680 от 14.12.2019 г.
Однако нигде на сайте Фонда, особенно в разделе «Процесс получения денежных выплат (возмещения)», не было сказано, что не все дольщики могут рассчитывать на денежную компенсацию.
Любопытно, что осенью 2019-го Госдума в двух чтениях приняла поправки, которые снимали эти ограничения для кооператоров.
Интересно, что в Ленобласти чиновники и арбитражные управляющие на собраниях дольщиков почти всегда призывают создавать ЖСК. Ведь порой это единственное или основное условие достройки проблемного дома.