Наличие судебного решения о признании права собственности не гарантирует автоматического внесения соответствующей записи в ЕГРН. Без регистрации права собственности, распоряжение недвижимостью невозможно.
Обычно такие ситуации возникают, когда застройщики в предбанкротном состоянии или уже в состоянии банкротства.
Судебное решение о признании собственности только защищает дольщика от попадания его недвижимости в конкурсную массу, но не даёт гарантий регистрации прав в ЕГРН.
В работе над юридической статьей судебного юриста Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.С. (с опытом работы федеральным судьёй).
Cудебный юрист
Стаж с 2006 года
Информация, изложенная в настоящей статье не может заменить консультацию юриста.
Дата публикации 2021-05-31
Обновлено 2021-06-08
Юридические услуги по регистрации права собственности в Росреестре по проблемным застройщикам в судебном порядке. Тел.
+7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
Возможные причины отказов регистрации в Росреестре, требующие судебной защиты:
- многоквартирный дом и/или квартира не поставлены на кадастровый учёт;
- сведения об адресе объекта недвижимости не бьются с данными Федеральной информационной адресной системы (ФИАС).
- наличие разнообразных обеспечительных мер, наложенных судебными приставами (аресты и запреты);
- информация из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не бьётся с данными их технического плана;
Указанные выше замечания регистратора дольщик не может устранить в принципе, поскольку это находится за рамками его возможностей.
Это понимает и государственный регистратор Росреестра, намекая таким прозрачным образом заявителю на дальнейшую судебную перспективу.
Сначала нужно сделать технический план, затем подать его с заявлением о регистрации права в МФЦ, чтобы получить приостановку, которую можно оспорить в суде.
До подачи административного иска в суд, уведомление о приостановлении регистрации необходимо обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра. На основании решения суда об обязании регистратора провести регистрацию права собственности Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН. После можно распоряжаться недвижимостью в полном объёме: продавать, дарить или сдавать в найм.
Алгоритм действий дольщика по преодолению отказа Росреестра
Если ваш дом относится к проблемным, следует правильно подготовить пакет документов для подачи в МФЦ. Неправильно сформированный пакет документов, не позволит выиграть суд.
Сначала нужно обратиться к кадастровому инженеру за техническим планом, который предоставляется на CD диске. Любой кадастровый инженер не подойдёт, нужен с опытом работы с проблемными объектами со знанием указанной специфики.
Без технического плана по проблемному застройщику нет смысла подавать документы в МФЦ. Полученный в результате отказ не получится оспорить в суде.
Пример описи МФЦ при подаче документов на регистрацию права собственности в проблемном объекте.
В данном случае государственному регистратору не понравилось, что многоквартирный дом не стоит на кадастровом учёте. Без суда этот вопрос не решается, поскольку у проблемного застройщика нет необходимых для кадастрового инженера сведений. Кроме того, не будет же дольщик за свой счёт ставить весь дом на кадастровый учет. 
- Заявления по объектам, расположенным в Московской области, подаются по одному из следующих адресов:
- 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13, отдел общего обеспечения Управления;
- 143002, Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 25, отдел государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Управления.
По объектам, расположеных в Москве, заявления подаются в апелляционную комисиию по адресу: 101000, г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 6/19, стр. 1.
Процедура обращения в апелляционную комиссию за отказом, является вынужденной необходимостью. Дело в том, что регистрация права собственности невозможна без постановки объекта долевого строительства на кадастровый учёт. В свою очередь, обжалование в суде решения о приостановлении кадастрового учёта предполагает досудебный порядок рассмотрения жалобы (п. 1 ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Отказ апелляционной комиссии Росреестра является необходимым звеном алгоритма обжалования приостановления регистрации признания права собственности, сопряжённого с кадастровым учётом. 
Обжалование приостановления или отказа Росреестра в регистрации права собственности и/или постановке объекта долевого строительства на кадастровый учёт начинается с подачи в суд общей юрисдикции административного иска. При этом не имеет значения, введена ли в отношении застройщика процедура банкротства или нет.
Суд вынес решение в пользу административного истца (нашего клиента). Действия Росреестра и апелляционной комиссии в части приостановления регистрации были признаны незаконными. Суд обязал Росреестр провести регистрацию права собственности и постановку объекта недвижимости на кадастровый учёт.
В ряде случаев Росреестр не сдаётся и подаёт апелляционные жалобы на проигранные по первой инстанции дела. Это бывает нечасто, но случается.
Для примера мы выкладываем именно эту ситуацию, чтобы сложилась полная картина предшествующая получению выписки из ЕГРН о регистрации собственности.
Управление просило решение суда признать недействительным и принять по делу новый акт об отказе в регистрации права собственности за административным истцом.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра ссылалось на следующее:
- Наличие судебного акта (о признании права собственности) не является безусловным основанием для внесения записи в ЕГРН без предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими (в частности, технический план не содержит кадастрового номера многоквартирного дома, в пределах которого расположено помещение). Административный ответчик ссылался на п. 53 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ за номером 22 от 29.04.2010 года.
- В отношении земельного участка в ЕГРН имеется актуальная запись об аресте на основании судебного решения.
- Отсутствие в законе о «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ-218) самой возможности, предусматривающей постановку квартиры на государственный кадастровый учёт с одновременной регистрацией прав, при отсутствии в ЕГРН сведений о всём многоквартирном доме.
Поскольку мы уже набили руку на подобных делах, Управление Росреестра дело в апелляционной инстанции проиграло. Московский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции об обязании Росреестра провести регистрацию права собственности за административным истцом. Апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия.
Данное дело является для нас типовым. По запросу можем показать другие судебные решения. Оказываем услуги по регистрации права собственности на недвижимость по проблемным застройщикам в судебном порядке. Тел.
+7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.
На основании судебного решения о признании уведомления о приостановлении регистрации права собственности недействительным и обязании управления постановить объект недвижимости на кадастровый учёт, Росреестр осуществляет регистрационные действия. В результате истец получает долгожданную выписку из ЕГРН. Теперь можно в полном объёме распоряжаться своей квартирой: продать, подарить или сдать в найм. Документы подаваемые в МФЦ для регистрации права собственности по проблемному застройщику должны обязательно содержать технический план помещения. Без техплана заявление на регистрацию в МФЦ подавать бессмысленно, поскольку такую приостановку нерезонно обжаловать в суде (Росреестр отобьётся от иска). Следовательно, нужно обратиться к толковому кадастровому инженеру, предоставив ему (как минимум) следующие документы.
Оказываем услуги по получению постановления о присвоении почтового адреса по любым проблемным объектам.
Оказываем услуги по получению экспликации для техплана.
Росреестр отказал в регистрации права собственности: в чем причина
Согласно Федеральному Закону «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр может отказать в регистрации права собственности или приостановить этот процесс. Почему это может произойти и что в такой ситуации делать рассмотрим далее.
Самая частая причина отказа в регистрации сделки – это недостаток каких-то документов или их оформление с нарушением. Например, не заверен нотариально ДКП, а в конкретном случае это было бы обязательным требованием.
В случаях, когда препятствием для оформления сделки в Росреестре выступает описанное выше, полноценный отказ заявителю не выдается. Направляется предписание с указанием причины приостановления регистрации и срок для ее устранения.
Приостановить регистрацию можно и по желанию сторон. Заявитель может подать такое заявление только один раз, а отсрочка возможна не больше, чем на 6 месяцев. Указать причину такого решения нужно обязательно, иначе обращение не будет принято к рассмотрению. Обратите внимание еще на такие нюансы:
- Если приостановить регистрацию сделки нужно в отношении ипотечного жилья, то обязательно должно быть согласие кредитующего банка.
- Если срок остановки регистрации по просьбе заявителя истек, а заявления об возобновлении он не подал, то Росреестр сам принимает решение: отказать в регистрации или возобновить ее.
- В случае приостановки регистрации, время останавливается, а после возобновления процедуры начинает отсчитываться по-новому.
Если во время процедуры возникли какие-то форс-мажорные обстоятельства, то стороны имеют право подать заявление в Росреестр об отмене регистрации и возврате ранее поданных документов.
Когда Росреестр откажет в регистрации?
Основания для этого регламентируется Федеральным Законом №218 статьями 26 и 27. Речь идет о следующих факторах:
- Не подлежит регистрации объект недвижимости.
- Заявление подало лицо, которое не имеет права собственности.
- Заявление не соответствует требованиям.
- Заявители предоставили не полный пакет документов.
- Было подано электронное заявление, но с ошибками или в недопустимом формате.
- В документах были обнаружены исправления, подчистки и другие виды изменений незаконных.
- Документы на регистрацию были поданы третьим лицом, но доверенности у него нет или она оформлена неверно.
- Есть противоречия между правами собственности и информация об этом уже есть в Росреестре.
- Росреестр установил, что правоустанавливающий документ был признан судом недействительным, а значит нет законных оснований для удовлетворения заявления.
- Не установлены границы земельного участка или обнаружено наложение границ. Собственникам придется сначала исправить ошибки в межевом деле, а уже потом заниматься регистрацией права собственности.
- В отношении недвижимости идут судебные разбирательства.
- Не уплачена госпошлина.
- При подаче заявления не предоставил заявитель свой паспорт.
- Нет письменного согласия всех собственников на регистрацию сделки.
Обратите внимание: если Росреестр откажет в регистрации сделки, то вернуть уплаченную госпошлину не получится.
Заявитель получит уведомление об отказе, в котором будет указана причина такого решения Росреестра. После устранения ошибки можно будет снова подать документы на регистрацию.
Можно ли обжаловать отказ?
Подать жалобу можно, в соответствии со статьей 8.1 ГК РФ и статьей 12 ФЗ №218.
Правило подсудности работает так:
- если истец ИП или юридическое лицо, то иск подается в Арбитражный суд по месту нахождения регистрационного органа;
- физическое лицо подается иск в районный суд по месту нахождения Росреестра, куда подавали документы.
Срок исковой давности для таких дел три года – как для юридических лиц, так и для физических. Но, даже если сроки подачи заявления будут пропущены, суд все равно примет его к рассмотрению. В таком случае сначала проведут предварительное заседание, на котором истец должен будет обосновать причину несвоевременного обращения.
Образец иска
Иск можно написать по следующему образцу:
- Название суда, адрес.
- ФИО истца, его паспортные данные.
- Данные об ответчике: адрес и название регистрационного органа, который отказал в регистрации, ФИО должностного лица.
- Данные о третьих сторонах, если таковые заявлены в процессе.
- Описание обстоятельств дела: когда и по какой сделке были поданы документы, по какой причине отказали.
- Исковые требования.
- Список прилагаемых к иску документов.
- Дата и подпись.
Подобные обращения в суд облагаются госпошлиной, квитанцию об оплате которой нужно приложить к иску обязательно.
Итог судебных разбирательств
Варианта два: или иск удовлетворят, или откажут. Если удовлетворят, то суд обяжет Росреестр провести регистрацию сделки. Повторно оплачивать госпошлину в таком случае не надо.
Если откажут в удовлетворении исковых требований, то можно попробовать обжаловать решение. Но, подавать апелляцию лучше с опытным в таких делах адвокатом.
Подведем итог
Росреестр может отказать в регистрации права собственности или приостановить этот процесс. Заявитель получает уведомление, в котором будет указан итог рассмотрения его обращения.
Если отказ неправомерен, можно подать в районный суд иск и обжаловать его. По такому вопросу получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.
Оспаривание процедуры кадастрового учета: ГПК vs КАС
Вернемся к проблемам процессуального права. В этой заметке я хочу затронуть вопрос, который уже длительное время на дает покоя многим. Споры о границах земельных участков, споры об оспаривании кадастрового учета все еще не могут найти себе места в одной конкретной форме судопроизводства.
Всё дело в том, что часто в этих спорах присутствует административный элемент. Выбор формы судопроизводства по таким делам все еще не является однозначным. Кстати, дело со схожими обстоятельствами ранее уже было описано на сайте zakon: https://zakon.ru/discussion/2018/08/21/pereschyot_granic_uchastka_prosyat_priznat_nezakonnym__vs_reshit_v_kakom_poryadke_osporit_kadastrovu.
Фабула дела.
Гражданин П. приобрел земельный участок (№1), право собственности зарегистрировано. Позже он выяснил, что границы его земельного участка пересекаются с земельным участком №2. Гражданин П. обращался во всевозможные органы, чтобы ему помогли разобраться с данной проблемой. В результате долгих хождений по различным органам и организациям гражданин П. выяснил следующее.
Земельный участок №1 ранее имел площадь 10 соток. Он был выделен предыдущему собственнику в 1992 году. Позднее предыдущий собственник приобрел дополнительные 4 сотки, земельный участок получил площадь 14 соток. Всё бы хорошо, да вот только эти самые 4 сотки еще раньше были получены в собственность гражданином К. – собственником земельного участка №2. Так и получилось наложение границ.
Но на этом дело на закончилось. Земельный участок №1 был поставлен на кадастровый учет в Ленинградской области, а земельный участок №2 в Санкт-Петербурге. Кроме того, в границах первоначального кусочка земельного участка №1 (т.е. в границах 10 соток) был образован еще один земельный участок (№3), принадлежит городу.
Только вот земельный участок №3 был поставлен на кадастровый учет в городе Санкт-Петербурге.
В данной ситуации был подан административный иск о признании процедуры кадастрового учета земельного участка №3 незаконной, снятии земельного участка с кадастрового учета.
Основание: в ходе процедуры кадастрового учета государственными органами не были направлены соответствующие запросы, ответы на которые позволили бы государственным органам получить сведения о том, что земельный участок №1 уже выделен гражданину, является частной собственностью.
Дело шло долго и мучительно, была назначена экспертиза, заключение эксперта подтверждало, что государственные органы допустили процедурные ошибки.
Суд прекратил производство по делу, так как требования административного истца надлежало рассматривать в порядке гражданского судопроизводства. Апелляция согласилась с судом первой инстанции. Мы обратились в Президиум Санкт-Петербургского городского суда. Кассация отменила акты нижестоящих инстанций.
Первая проблема.
Сама процедура кадастрового учета должна оспариваться в рамках административного судопроизводства? У меня не возникает сомнения, что процедуру кадастрового учета мы должны оспаривать только в рамках административного процесса (в научной среде также есть сторонники этой позиции). Ниже я буду приводить ссылки на ППВС 10/22, а конкретно на п.56, где есть ответ на этот вопрос. Более того, Верховный суд РФ указал в одном из обзоров практики, что отношения в сфере кадастрового учета носят публичный характер.
Вторая проблема.
Можно ли в административном судопроизводстве заявлять требования, которые являются смежными со спором о праве? Выше описано, что помимо требования о признании процедуры кадастрового учета незаконной, было заявлено требование о снятии земельного участка с кадастрового учета.
Вполне можно усомниться, что это верный подход. Тем не менее, существуют разные позиции. Так, в теории есть мнения, что администратиdный иск может содержать только требование, которое находится в рамках публичных правоотношений.
Но есть и другое мнение: в административном судопроизводстве могут затрагиваться вопросы, соприкосновенные со спором о праве.
Итак, что делать с требованиями, которые сопутствуют основному требованию? В рамках данного дела судом кассационной инстанции было установлено, что все требования подлежат рассмотрению в порядке КАС РФ (Санкт-Петербургский городской суд, дело № 4Га-307/2019 — (4Га-6396/2018)).
?! Требование о признании процедуры кадастрового учета незаконной охватывает требование о снятии земельного участка с кадастрового учета?
!!! Вопрос, как мне кажется, следует поставить иначе. Если требования о снятии земельного участка с кадастрового учета не будет вовсе, будет ли решение о признании процедуры незаконной основанием для снятия земельного участка с кадастрового учета?
Смотрим Постановление 10/22 (пункт 56).
Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.
Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
1) только в том случае, когда указано в резолютивной части; 2) только в том случае, если не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц; 3) нет спора о праве.
Стоит предположить, что снятие земельного участка с кадастрового учета все-таки «немножко» затронет права других лиц. А что если они привлечены в процесс в качестве ответчиков, третьих лиц, т.е. имеют возможность приводить свои доводы, отстаивать свою позицию? Все равно следует сказать, что нельзя описать в резолютивной части — «…снять с кадастрового учета…» ?
Я упомянул, что мне встретилась заметка по похожему делу. Приведу выдержку из позиции ВС РФ по тому спору (ссылка на судебный акт):
«Между тем рассматриваемое требование по делу направлено на признание неправомерного и безосновательного внесения изменений в ГКН кадастровой палатой.»
«Из вышеизложенного следует, что поскольку заявленное по делу требование о признании незаконными оспариваемых обществом действий кадастровой палаты является самостоятельным способом защиты нарушенных прав, имея свой предмет и основания, а также учитывая характер спорных правоотношений, цель обращения общества в суд за защитой своего нарушенного права, это требование подлежало рассмотрению в соответствии с требованиями главы 24 Кодекса и с принятием решения, предусмотренного статьей 201 этого же Кодекса».
Здесь было только одно требование и вывод Верховного суда однозначен. В нашем деле я также ссылался на позицию Верховного суда, которая отражена в обзоре практики.
Согласно п.36 «Обзора судебной практики Верховного Суда РоссийскойФедерации № 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.
2017) Правоотношения в сфере кадастрового учета носят публичный характер, в связи этим дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего государственный кадастровый учет недвижимого имущества, подлежат рассмотрениюи разрешению в порядке административного судопроизводства (определение ВС РФ№11-КГ16-20).
Стоит обратить внимание, что Верховный суд пишет: «…отношения в сфере кадастрового учета…» В нашем деле государственный орган не произвел всех действий для того, чтобы убедиться в правомерности постановки земельного участка №3 на кадастровый учет. В итоге: незаконная постановка земельного участка №3 на кадастровый учет.
И что мы получаем? Если признать, что в административном порядке можно лишь заявить требование о признании процедуры незаконной, но нельзя просить снять земельный участок с кадастрового учета, то после того, как мы получим решение о признании процедуры незаконной, нам необходимо инициировать еще один процесс, где мы в исковом порядке будем просить снять земельный участок с кадастрового учета.
Можем ли мы оспорить часть процедуры и каков итог?
Отказ Росреестра в регистрации земельного участка: причины и возможные действия
В соответствии с действующим законодательством право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестре.
Это нужно государству — оно получает возможность вести учёт зарегистрированных земель, контролировать их оборот и рациональное использование. В регистрации заинтересован и собственник участка — это действие юридически закрепляет его права на землю и позволяет ему заключать сделки с ней.
Процедура, о которой идёт речь, регламентирована Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Регистрация участка проводится на основании сведений межевого плана. Услуги по межеванию оказывает кадастровый инженер (чтобы узнать какие организации выполняют межевание и другие кадастровые услуги рекомендуем обратиться к каталогу исполнителей, а выяснить какова стоимость услуг в вашем регионе рекомендуем при помощи онлайн калькулятора кадастровых работ на нашем сайте).
Нередки случаи, когда Росреестр не регистрирует право собственности на земельный участок.
События могут развиваться по трём сценариям: специалисты возвращают заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения, Росреестр приостанавливает рассмотрение заявления, наконец, Федеральная служба отказывает в удовлетворении заявления и регистрации земельного участка. Что может послужить причиной таких решений и как действовать в перечисленных ситуациях? Развёрнутые ответы — далее.
Возврат заявления без рассмотрения
Решение о возврате выносит специалист, отвечающий за приём документов. До государственного регистратора и глубокой юридической экспертизы ситуации в данном случае дело не доходит. Заявление возвращают без рассмотрения, если:
- не оплачена государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок (для физических лиц её размер равен 2000 руб.);
- в поданных документах есть зачёркнутые слова, приписки, подчистки, иные исправления;
- документы исполнены с помощью карандаша и не могут быть однозначно истолкованы;
- в заявлении на регистрацию земельного участка нет личной подписи заявителя;
- в ЕГРН есть запись о том, что участок невозможно зарегистрировать без личного присутствия заявителя.
Если документы, которые вы подали, вам вернули без рассмотрения, устраните имеющиеся недочёты и подайте заявление в Росреестр повторно.
Приостановка регистрации
Соответствующее решение выносит государственный регистратор после изучения представленных документов и правового статуса земельного участка.
Если специалист находит причины, препятствующие регистрации (речь о них пойдёт далее), он может приостановить процесс на определённый срок — как правило, составляющий 1 месяц, но не превышающий 3 месяцев.
В день приостановки государственный регистратор оформляет письменное уведомление о принятом решении и направляет или вручает его заявителю.
Если регистрацию земли по вашему участку приостановили, устраните в установленный срок причины, указанные в полученном от Росреестра уведомлении, и подайте заявление и документы повторно.
Отказ в регистрации
В статье 26 Закона о регистрации перечислены причины, по которым Росреестр может отказать заявителю. Их количество исчисляется десятками, но на практике, как показывает опыт специалистов Федеральной службы, чаще всего имеют место лишь некоторые из них.
Одна из наиболее распространённых причин отказа в регистрации земельного участка — несоответствие поданных документов требованиям законодательства, касающимся формы или содержания.
Речь может идти об отсутствии нотариальной заверки, которая необходима при заключении сделок с недвижимостью, подаче документов, составленных в другом государстве и не легализованных в нашей стране (не имеющих апостиля), отсутствии в документах сведений о том, что на участке нет зданий и сооружений, других подобных недочётах.
Ещё одна причина, по которой Росреестр часто отказывает в регистрации прав собственности на землю, — неполнота поданного пакета документов. В нём могут отсутствовать сведения о семейном положении, согласие супруга на заключение сделок с недвижимостью, разрешение, выданное органами опеки, другие документы, обязанность по представлению которых лежит на заявителе.
Государственный регистратор может отказать в регистрации участка при отсутствии сведений о фактически имеющихся обременениях. Право собственности должно быть зафиксировано в правоустанавливающем документе строго в том состоянии, в котором оно находится на момент его оформления, то есть со всеми обременениями, зафиксированными в ЕГРП. При несоблюдении этого требования неизбежен отказ.
В практике Росреестра есть случаи вынесения отрицательных решений, в которых заявление о регистрации подаёт ненадлежащее лицо. Один из примеров — обращение в регистрирующий орган по доверенности, которая на день подачи заявления аннулирована доверителем.
По этому же основанию государственный регистратор может отказать, если в документах неправильно указаны фамилия, имя и/или отчество заявителя — Росреестр не сможет идентифицировать лицо и достоверно установить принадлежность правоустанавливающего документа.
При обнаружении одной из перечисленных или других причин, изложенных в статье 26 Закона о регистрации, Росреестр выносит решение об отказе в регистрации. Письменное уведомление об отрицательном решении направляется или вручается заявителю в течение пяти дней после истечения срока, отведённого на рассмотрение заявления. Уплаченная государственная пошлина не возвращается.
Как действовать при вынесении отказа?
У вас есть право обжаловать отрицательное решение Росреестра. Действующее законодательство не предусматривает обязательного досудебного порядка урегулирования подобных споров — это значит, что вы можете сразу обращаться в суд.
Дела об обжаловании решений Росреестра в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ рассматриваются по нормам Гражданско-процессуального кодекса РФ. Исковое заявление нужно подавать в районный суд по месту нахождения земельного участка. Понадобится уплатить государственную пошлину в размере 300 руб.
При несоблюдении перечисленных требований суд вернёт исковое заявление без рассмотрения.
В настоящее время заявление в суд можно подать не только в традиционной бумажной форме, но и по цифровому каналу связи — составив документ на официальном сайте суда и заверив его электронной цифровой подписью.
Изложите в исковом заявлении обстоятельства дела. Укажите причину, по которой Росреестр отказал в регистрации земельного участка. Приведите доводы в свою пользу, обоснуйте ошибочность позиции государственного регистратора.
Подкрепите доводы доказательствами, приложив к исковому заявлению документы, имеющие отношение к существу спора.
Рекомендуем воспользоваться помощью профессиональных юристов, специализирующихся на вопросах, касающихся земли, — они облегчат вам работу и повысят шансы на успех.
В исковое заявление следует включить два требования:
- основное касается признания отказа в регистрации земли незаконным;
- дополнительное касается возложения на Росреестр обязанности выполнить государственную регистрацию права собственности на участок.
При соблюдении правил подсудности и требований к содержанию и форме документов суд рассмотрит исковое заявление и вынесет решение. Оно будет положительным, если судья установит вашу правоту и справедливость ваших доводов.
В этом случае на Росреестр возложат обязанность зарегистрировать участок земли, причём без подачи вами нового заявления — исключительно на основании судебного решения и документов, которые вы передали регистратору ранее.
Росреестр в трёхдневный срок уведомит вас о получении решения суда и проинформирует о сроке государственной регистрации земельного участка.
Перспективы обжалования
Изучение судебной практики позволяет сделать вывод: заявителям, устранившим недочёты в документах и правовом статусе земли, во многих случаях удаётся успешно обжаловать отказы Росреестра в выполнении регистрационных действий.
Самым сложным случаем, пожалуй, является отсутствие земельного участка в государственном кадастре недвижимости. Перспективы обжалования отказа нулевые — Росреестр не может зарегистрировать то, чего юридически не существует, и ни один суд не встанет на противоположную точку зрения.
Рекомендуем заказать межевание, поставить участок на кадастровый учёт и лишь после этого обжаловать отрицательное решение государственного регистратора.
Как правильно обжаловать отказ Росреестра в регистрации права?
Все отказы Росреестра в регистрации прав на недвижимость можно разделить на следующие виды:
- Непредставление документа, необходимого для регистрации (правоустанавливающего, подтверждающего и т.п.)
- Несоответствие представленных документов, по мнению госрегистратора, закону иным нормативным актам либо иным представленным документам.
- Отсутствие регистрации ранее возникшего права.
- Наличие зарегистрированных обременений.
Рассмотрим первые два вида отказов, т.к. преодоление других указанных видов, как правило, проблем не вызывает.
Непредставление документа, необходимого для регистрации вызвано, как правило, его отсутствием у заявителя вовсе. Например, Вы просите зарегистрировать право собственности на вновь построенный индивидуальный жилой дом, который возведен без получения разрешения на строительство.
Либо Вы произвели реконструкцию за счет надстройки ли пристройки дополнительных помещений, существенно увеличив тем самым площадь объекта. В этом случае, как правило, отсутствует правоустанавливающий документ – разрешение на ввод в эксплуатацию.
(Что делать в такой ситуации указано в статье «Как узаконить самовольную постройку?»)
Бывают ситуации, когда вы приобрели квартиру в ЖСК или по инвестиционному договору, выплатив соответственно полностью пай либо инвестиционный взнос. Однако регистратору почему-то не понравились представленные застройщиком либо инвестором (не вами) документы.
Возможно, также Вы желаете зарегистрировать право собственности на земельный участок, фактическая площадь которого превышает документальную более чем на 10%. (Что делать в такой ситуации указано в статье «Как узаконить излишек земли (площади земельного участка) в случае превышения более чем на 10% (десять) процентов, его площади в ЕГРН?».)
Что объединяет все вышеуказанные случаи? А то, что, скорее всего, для преодоления вышеуказанных видов отказа Вам придется обращаться в суд, но с иском не о признании отказа Росреестра незаконным, т.к. в указанных случаях отказ будет признан судом законным, а с иском о признании права собственности.
Однако обращение с иском о признании отказа Росреестра незаконным может быть эффективным, когда, например, отказ в регистрации права собственности на дачный дом связан с отсутствием в ЕГРН каких-либо сведений о земельном участке, на котором расположен дачный дом, например о собственнике земельного участка.
Адвокат Олег Трандин
Отказ в регистрации прав на землю
- Отказ в госрегистрации прав на землю это реакция государства на совершаемые незаконные сделки с землей, а также на случаи безграмотного обращения с правами на землю.
- Благодаря этому механизму земля будет использована по целевому назначению, а гражданин обладающий правами на землю будет защищен должным образом.
- Зачастую отказ служит последствием совершения действий в преступных и корыстных целях, в результате злонамеренных действий в отношении собственника земли, а также по безграмотности и незнанию лиц, совершающих сделки с землей.
Основания для отказа в государственной регистрации
Для отказа в госрегистрации Росреестр может использовать четко установленные основания законом, иные будут недопустимыми.
К таким основаниям относят следующее:
- в результате заблуждения лица о праве на землю, которое не подлежит регистрации, например, права не входящие в распространенный перечень вещных прав по закону, иными словами такого права на землю в природе не существует;
- установлено незаконное обращения с заявлением, так называемый ненадлежащий заявитель, например, постороннее лицо по сделке, не имеющее на то полномочий;
- в результате выявление проблем документа, которые по их форме или содержанию противоречат закону;
- гражданин обращается за госрегистрацией права на землю на основании акта выданного государственным органом или муниципалитетом изначально являющиеся недействительными;
- установлено, что лицо было ограничено в правомочиях или не имело вовсе правомочий по распоряжению землей, например, арендатор решивший продать арендованную землю другому лицу;
- земля в свое время не прошла кадастровый учет по установленной форме;
- не сформирован полностью пакет документов для госрегистрации прав не землю.
Действия органов Росреестра в случае отказа
- При выявлении любого из указанных оснований орган Росреестра в лице госрегистратора выносят мотивированное решение об отказе провести процедуру госрегистрации земли.
- После этого Росреестр направляет заявителю данное решение в пятидневный срок, когда закончился основной срок на регистрацию обращения, то есть после восемнадцати дней.
- Решение четко содержит причину отказа со ссылкой на норму закона, запрещающей выполнить должным образом процедуру регистрации.
- Принятие решения помимо тех оснований, указанных в законе, могут послужить злоупотреблением или превышением полномочий должностного лица, что впоследствии будет предметом разбирательства в уголовном порядке.
Отправка решения может быть выполнена как по почте, так и лично гражданину. По требованию гражданина орган Росреестра обязан разъяснить дальнейшие действия гражданина.
Последствия для гражданина получившего отказ
- Затраченные средства гражданина на регистрацию в виде госпошлины не подлежат возврату в результате вынесения решения об отказе в регистрации прав на землю.
- Соответственно у гражданина не возникает никаких прав на эту землю, а также заключенный договор в таких условиях не приобретет законной силы.
- Если у Вас все же имеются причины для сомнения в правомерности вынесенного решения об отказе, то можно это решение обжаловать.
- Наиболее эффективным способом является обращение в суд, который в ходе выяснения всех обстоятельств может признать данное решение необоснованным вследствие чего обязать регистрирующий орган совершить государственную регистрацию права на земельный участок.
Основанием послужит решение судебного органа. С момента направления решения суда орган Росреестра обязан зарегистрировать право на землю в течение трехдневного срока и выдать документ гражданину.