Залив квартиры арендатором или квартирантом

Залив квартиры арендатором или квартирантом

  • Для собственников сдача жилья в наем сопряжена со множеством рисков: порча или кража имущества, внезапное выселение квартирантов без оплаты аренды и коммунальных платежей.
  • Чтобы снизить все эти риски, многие арендодатели берут с арендаторов оговоренную сумму денег – страховой депозит или залог.
  • В этой статье мы рассмотрим как оформить депозит, а также как снять жильё без дополнительных расходов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Что такое депозит при съеме, снятии и сдаче квартиры и что он значит? Страховой депозит при аренде – это сумма, которую собственник берет с нанимателя для обеспечения сохранности имущества, находящегося в квартире. Обычно он равен размеру ежемесячной арендной платы и передается арендодателю в день подписания договора найма и передачи основной суммы проживания за первый месяц.

Данная сумма возвращается нанимателю обратно при следующих условиях:

  • если квартирант выселяется и договор о найме расторгается;
  • если в момент выселения квартира и имущество передаются владельцу в их первоначальном виде.

Основные понятия

Что же такое значит залог при съеме и сдаче квартиры? Многие часто путают понятия «залог» и «депозит» при сдаче и съеме квартиры в аренду, выдавая одно за другое, или вовсе полагая, что это одно и то же.

Залоговая сумма – это оплата, передаваемая жильцом собственнику, и служащая подтверждением серьезного намерения снимать жилье на оговоренный срок.

Так же, как и депозит, он равен размеру арендной платы за месяц.

Основное отличие от депозита: он компенсирует стоимость месячной аренды.

Необходимость брать этот взнос продиктована следующим: часто наниматели выселяются без предупреждения через 1-2 месяца проживания, что создает дополнительные проблемы собственникам, желающим сдавать квартиру именно на долгий срок. Получив залог, владелец в случае непредвиденного уезда жильца останется с денежной компенсацией.

Как сдать квартиру в залог? Сумма может быть использована арендатором в качестве арендной платы за последний месяц проживания. Если срок договора найма подходит к концу и стороны не желают его продлевать, то арендатор вправе либо вернуть уплаченный залог, либо прожить бесплатно последний месяц в квартире.

Обязателен ли?

Требовать страховой депозит или нет – решение остается за собственником. В законодательстве нет такой статьи или пункта, обязывающего оформлять договор найма со страховым платежом. Именно поэтому наниматели, желающие снять жилье с минимумом первоначальных затрат, часто не соглашаются на внесение депозита или залога.

Снять без залога: как это? Кто-то считает условие внесения депозита при съеме квартиры незаконным. Так ли это? Законодательством точно не определены такие понятия, как страховой депозит или залог. Однако эти понятия и ситуации, в которых они могут применяться, встречаются в Гражданском кодексе:

  1. Согласно ст.329 ГК РФ, залог является одной из форм обеспечения исполнения обязательств нанимателем перед собственником.
  2. В соответствии со ст.1064 ГК РФ, лицо, причинившее вред имуществу гражданина, обязано выплатить денежную компенсацию. Так как страховой платеж вносится как раз в качестве компенсации за возможное причинение ущерба, то требования собственников о его уплате вполне законны.

Как оформить?

Если собственник требует заплатить обеспечительную сумму, то передачу средств необходимо документально зафиксировать.

Между сторонами сделки может быть заключен отдельный договор, в котором должна быть прописана сумма, дата, назначение денег и условия возврата средств.

Еще один вариант – расписка.

Однако данный вид документа только фиксирует прием-передачу денег, но не устанавливает условия их возврата и применения в случае порчи имущества. Оптимальный вариант оформления страховой суммы – включение данных о ней в договор найма отдельным пунктом.

Составление договора найма

Что должно быть указано в пункте договора аренды квартиры:

  1. Точная сумма (цифрами и прописью).
  2. Обязательство нанимателя сдать квартиру при выселении в ее первоначальном виде и состоянии.
  3. Право собственника оставить деньги себе, если квартира утратит первоначальный вид или будет испорчено имущество в момент выселения жильца.
  4. Обязательство арендодателя возвратить залог или депозит в полном объеме, если квартира будет передана ему нанимателем в том же состоянии, в котором была принята.

Чтобы не возникло споров по поводу состояния имущества, сторонам сделки желательно составить опись всех ценных вещей. Тогда и собственник, и квартирант смогут точно определить, был нанесен ущерб имуществу или нет.

Возврат: возможен ли и в каком случае?

Все обеспечительные страховые платежи возвращаются, если нанимателем были соблюдены все условия, указанные в договоре. Жилец вправе потребовать обратно внесенную сумму, если квартира использовалась им по назначению, все коммунальные платежи оплачивались в полном размере, а имущество сохранилось в первоначальном виде.

Что делать, если не отдают?

Возращается ли и как вернуть залог за аренду квартиры? Обратиться в суд с исковым заявлением, приложив к нему копию договора найма, копию паспорта и данные о собственнике. Если владелец квартиры не возвращает залог по причине временного отсутствия денег, обещая вернуть сумму через пару недель или месяц, то нужно обязательно составить расписку.

Что в ней указать:

  • сумму;
  • дату составления;
  • обязательство должника;
  • паспортные данные сторон;
  • срок, до которого должны быть возвращены деньги.

Если до указанного срока деньги возвращены не будут, то с этой распиской нужно обратиться в суд, написав заявление на выдачу судебного приказа.

Поиск жилья

Все больше собственников предпочитает брать залог, стремясь оградить себя от недобросовестных жильцов.

Как снять без дополнительных расходов?

  1. Для начала нужно обратиться за помощью родственников, друзей или коллег. Вероятно, кто-то из них или их знакомых сдает квартиру. Обычно при сдаче жилья по знакомству собственники никаких доплат не берут.
  2. Еще один вариант – найти недорогое жилье со скромным ремонтом.

    Как правило, владельцы таких квартир не требуют залога, так как имущество внутри не представляет особой ценности, да и потенциальные жильцы не всегда готовы заплатить обеспечительную сумму.

  3. Если квартира понравилась, а лишних денег на внесение депозита нет, то с собственником всегда можно договориться, попросив его разбить сумму на 2-3 месяца.

Читайте так же:  Долевая или совместная собственность в чем разница

https://www.youtube.com/watch?v=qC9XC342jVY

С одной стороны, требование собственника уплаты залога не позволяет быстро найти жильца. Не каждый наниматель готов отдать сразу и сумму за первый месяц, и залог. С другой стороны, такой способ сдачи квартиры безопасен, и снижает риски порчи и кражи имущества.

Советы арендаторам: как действовать в 6 распространенных ситуациях

Споры между арендодателями и квартиросъемщиками возникают достаточно часто. Как правило, владелец жилья и арендатор не думают о потенциальных сложностях, поэтому в неожиданных обстоятельствах оба оказываются в тупике…

Залив квартиры арендатором или квартирантом

Во многих ситуациях собственник квартиры чувствует себя хозяином положения только потому, что недвижимость принадлежит ему.

Чтобы помочь квартиросъемщикам, чьи права ущемляют арендодатели, портал недвижимости СуперРиэлт спросил у экспертов, как действовать  в популярных ситуациях, возникающих при аренде недвижимости – от преждевременного выселения до требований вернуть мебель, которой в квартире не было. 

Вопрос 1. Я въехал в съемную квартиру с кошкой. Согласно договору, на арендованной площади может жить домашнее животное, однако после подписания документа и переезда владелец потребовал, чтобы я избавился от кошки.

В противном случае он грозится выселить меня и обратиться в полицию.

Может ли он это сделать, согласно закону, до окончания арендного срока или привлечь к какой-либо ответственности в случае, если я проигнорирую его устные требования относительно кошки и продолжу с ней жить?

На вопрос ответил управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов:

– Не может. У владельца квартиры нет законных оснований для преждевременного выселения арендатора или привлечения его к ответственности. Договор предусматривает возможность проживания в квартире кошки. Подписывая документ, арендодатель согласился со всеми его условиями.

Согласно Гражданскому кодексу, если квартиросъемщик отказывается от расторжения договора, это можно сделать только по соответствующему решению суда. Главным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке является порча или разрушение объекта аренды нанимателем.

В описанном случае это может произойти по вине домашнего животного.

Но важно учесть один нюанс: определена ли в договоре аренды ответственность квартиросъемщика перед владельцем за проживание на жилплощади домашнего животного и прописан ли порядок возмещения причиненного ущерба.

К примеру, таким возмещением может быть проведение ремонта или денежная компенсация. Также возможно, что в случае порчи квартиры нанимателем предполагается досрочное расторжение документа по требованию владельца.

Если такое условие есть, арендодатель может досрочно расторгнуть договор.

По умолчанию текущий ремонт жилого помещения делает наниматель. Таким образом, если кошка арендатора испортила имущество владельца, но наниматель не устранил нанесенный ущерб, то хозяин квартиры может выселить такого жильца. Для обращения в полицию у арендодателя нет оснований, поскольку наниматель проживает в квартире законно.

Полицейские смогут вмешаться, только если арендатор или его домашнее животное мешают соседям. Согласно закону «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», за шумное поведение с 23 до 7 часов в столице могут привлечь к административной ответственности. Но это в основном касается владельцев собак, которые могут лаять ночью.

Как правило, кошки, проживающие в квартире, не доставляют соседям неудобств. 

Вопрос 2. Я подозреваю, что хозяин приходит в квартиру, когда меня нет дома. Прямых доказательств предоставить не могу, но замечаю это по косвенным признакам: открытые форточки, вещи не на привычных местах. Можно ли в случае таких действий владельца взыскать с него моральный ущерб?

На вопрос ответил адвокат Андрей Безрядов:

– Можно. Заключая договор аренды жилого помещения, наниматель получает законное право пользования квартирой. Это означает, что, пока действует договор аренды, права владельца относительно жилого помещения ограничены.

Проникновение арендодателя в квартиру можно интерпретировать как препятствование реализации законных прав квартиросъемщика на арендованное жилье. На основании этого обстоятельства можно досрочно расторгнуть договор.

Кроме того, такие действия владельца можно посчитать попыткой посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При посещении квартиры без согласования с нанимателем арендодатель может узнать конфиденциальную информацию о его частной жизни.

Но при защите прав арендатора нужно помнить, что у владельца должна быть возможность контролировать использование собственного имущества.

Поэтому в договоре необходимо подробно описать схему согласования времени визитов собственника сдаваемой в аренду квартиры.

Вопрос 3. После переезда в арендованную квартиру оказалось, что владелец приукрасил ее состояние: горячей воды нет, сантехника течет. Хозяин отказывается это компенсировать и перекладывает всю ответственность на меня. Могу ли я на законных основаниях обязать владельца устранить эти недостатки за его счет?

На вопрос ответила адвокат Ирина Стряпкина:

– Можете. Владелец обязан передать жилье в технически исправном и пригодном для проживания состоянии. Это значит, что ответственность за недостатки, которые препятствуют пользованию жильем, лежит на арендодателе.

Это касается и случаев, когда при заключении договора аренды наниматель знал об этих недостатках.

Кроме того, если договор не предусматривает иное, обязанность по надлежащему содержанию квартиры в период действия договора аренды лежит на собственнике.

Что касается многочисленной судебной практики, арендатора привлекают к ответственности за причиненный имуществу вред только в случае его виновных действий.

Чтобы избежать неожиданных ситуаций, в договоре аренды необходимо четко прописать характеристики сдаваемого жилого помещения и указать в акте приема-передачи все найденные неисправности и несоответствия.

Если недостатки выявлены уже в процессе эксплуатации, то арендодатель имеет право требовать их устранить или настаивать на досрочном расторжении договора найма с компенсацией понесенных затрат.

Вопрос 4. Меня затопили соседи сверху, в результате чего на стенах появилась плесень, а мебель вышла из строя. Однако виновники отказываются компенсировать причиненный ущерб.

Владельцу квартиры нет до этого дела – он самоустранился.

С кого можно взыскать деньги на покупку новой мебели и ремонт? Можно ли сначала выполнить все необходимые работы, чтобы привести жилое помещение в порядок, а потом получить компенсацию расходов?

На вопрос ответила адвокат, член адвокатской палаты Москвы Елена Лузанова:

– Чтобы взыскать средства, которые вы потратили на восстановление имущества, нужно зафиксировать факт повреждения и указать его размер, а также виновное в этом лицо. Кроме того, необходимо сообщить о повреждении имущества его владельцу.

Если мебель принадлежит наймодателю, а договор не предусматривает, за кем остаются расходы на ремонт, то ситуация выглядит следующим образом. Наниматель должен вернуть владельцу имущество в таком же состоянии, в котором его получил, учитывая естественный износ. При этом риски, связанные со случайным повреждением несет владелец.

Также он обязан предоставить нанимателю имущество в надлежащем состоянии, которое соответствует условиям договора найма и назначению имущества.

Если арендатор обнаружит недостатки имущества после его передачи в аренду, то может потребовать возместить расходы, потраченные на устранение этих недостатков или соизмеримого уменьшения платы за аренду.

Таким образом, когда факт повреждения и сумма ущерба зафиксированы, наниматель может требовать, чтобы владелец устранил недостатки жилого помещения. Если собственник этого не делает, наниматель может самостоятельно устранить повреждения, в данной ситуации – приобрести новую мебель, если восстанавливать старую нецелесообразно.

Если мебель принадлежит нанимателю, то взыскать расходы на ее восстановление или приобретение новой можно только с соседей, причинивших вред.

Вопрос 5. Я заключил долгосрочный договор найма. Задолго до его истечения арендодатель потребовал, чтобы я выселился, без каких-либо объяснений. Можно ли обязать владельца исполнить договор, чтобы я остался жить в квартире до окончания срока, указанного в договоре?

На вопрос ответила юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting Марина Катянина:

– Это зависит от условий договора найма. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, у арендодателя есть конкретные основания для досрочного расторжения договора.

Это можно сделать в случае, если арендатор нарушает указанные в документе правила пользования имуществом, существенно ухудшает его состояние, задерживает арендную плату более двух раз подряд или не выполняет ремонтные работы, в то время как это является его обязанностью.

Если, проживая в арендованной квартире, наниматель не ухудшал состояние жилого помещения и не нарушал условий договора, владелец не вправе требовать досрочного выселения.

В стандартных договорах найма, как правило, указано, что каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор по основаниям, не связанным с какими-либо нарушениями, которые допустила другая сторона.

Но в таком случае владелец должен действовать в соответствии с досудебной процедурой и письменно уведомить нанимателя о досрочном расторжении договора.

Если арендатор не вернул арендованное имущество в указанный в договоре срок, у хозяина квартиры появляется право подать исковое заявление в суд.

Вопрос 6. После выселения из квартиры мне стал регулярно звонить собственник, требуя вернуть несуществующую мебель. Это случается ежедневно уже несколько недель подряд. Можно ли в таком случае привлечь бывшего арендодателя к ответственности? Каким образом это сделать? Какое наказание может грозить владельцу, который выдумал пропажу вещей?

На вопрос ответил адвокат Валерий Вечканов:

– Хозяин может требовать от квартиросъемщиков вернуть мебель на основании описания имущества, составленного при передаче жилья в аренду, где указано состояние всех предметов. Такое описание должно быть оформлено актом приема-передачи. Документ является неотъемлемой частью договора аренды.

Лучше сделать фотографии перечисленной в описании мебели и приложить к акту. Когда срок аренды истек, арендатор передает мебель (посуду, технику и прочее) хозяину. Возврат имущества также должен быть оформлен актом приема-передачи.

Если какого-либо предмета мебели не хватает, владелец должен составить претензию, на основании которой сможет требовать от нанимателя возврата имущества или возмещения его стоимости.

Если описанный факт никак не был зафиксирован, и владелец выдвигает необоснованные требования о возврате мебели, существование которой не подтверждено документально, то в зависимости от формы таких требований можно определить состав правонарушения со стороны собственника жилья.

При правильном определении состава правонарушений хозяина, требующего вернуть несуществующее имущество, можно привлечь к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, владельцу может грозить уголовная ответственность (к примеру, вымогательство, вплоть до мошенничества).

Чтобы определить состав правонарушения, обратитесь к квалифицированному юристу.

Залив квартиры — кто заплатит – собственник или арендатор?

Стекающая по стенам вашей квартиры вода, как правило, приводит в негодность всё, что находится в помещении: мебель, технику, любимые вещи. Однако такие ситуации случаются чаще, чем мы можем себе представить. Причины могут быть разными: халатность соседей сверху, изношенность водопровода или отопления, иные непредвиденные обстоятельства. 

Тем не менее, причина залива будет являться «краеугольным камнем» во всей этой истории, так как именно она определяет, с кого придётся взыскать причинённый ущерб.

Причина залива и виновник

От причины залива разграничивается зона ответственности:

  • Если причиной стала изношенность общедомового имущества: труб, стояков, батарей – то ответственным лицом будет признана управляющая компания, а последующие действия пострадавшего подпадают под Закон «О защите прав потребителей» (более подробно об этом мы рассказали в статье по ссылке;
  • Если причина залива кроется в неисправности какого-либо имущества, ответственность за которое несёт владелец квартиры, то именно он и будет возмещать ущерб, а при защите своих прав необходимо будет руководствоваться гражданским законодательством РФ.

Однако последний вариант не так прост, как может показаться на первый взгляд. Сам собственник может не проживать в квартире, а сдавать её в аренду. С кого в таком случае взыскивать ущерб?

С подобной ситуацией нам удалось поработать в прошлом году. К одному из наших юристов обратился клиент, назовём его Д., с вопросом о дальнейших действиях при заливе квартиры.

Д. получил от нас первые необходимые рекомендации:

1. Как можно скорее вызвать представителей управляющей компании, чтобы зафиксировать причину залива и составить соответствующий акт.

— Акт должен содержать следующие сведения: адрес дома, причина залива, а также должна быть отмечена пострадавшая квартира с указанием на конкретные повреждения.

— Акт должен быть составлен в течение 3-5 дней после происшествия.

2. Проведение независимой экспертизы с целью оценки причинённого ущерба. Такое экспертное заключение станет основным доказательством в суде, подтверждающим сумму исковых требований.

Совет! Проводите экспертизу не в первые дни после залива. В идеале стоит выждать неделю, чтобы все скрытые дефекты (а их может быть большое количество) стали доступны для обнаружения и фиксации независимым экспертом.

3. Обращение к собственнику/арендатору квартиры с досудебной претензией, в которой необходимо потребовать возместить причинённый ущерб.

4. В случае отказа от урегулирования конфликта мирным путём, обращение в суд.

Пока Д. проводил необходимые манипуляции, юристу удалось выяснить следующие подробности дела:

  • Стоимость ущерба составила 450 000 рублей;
  • Затопили нашего клиента соседи сверху – пара студентов, которые снимали данную квартиру;
  •  Причиной залива стал сорванный шланг со стиральной машинки, соответственно ответственным в данной ситуации по правилам Гражданского кодекса РФ становится тот, кто на законных основаниях пользуется данной квартирой, а именно студенты;
  • Студенты предоставили договор найма жилого помещения, при подробном изучении которого юрист обнаружил пункт, который гласил, о том, что ответственность за контроль и техническое обслуживание имущества квартиры возлагается на собственника квартиры.

Обнаружение такого пункта в договоре стало поворотным моментом в деле, так как требования о возмещении ущерба уже необходимо было предъявлять не к студентам, которые вряд ли смогли бы выплатить сумму в 450 000 рублей, а к собственнику квартиры, что и было сделано.

Владельцем квартиры оказалась гражданка М., которая нашла жильцов в свою квартиру через агентство. Риелтор предложил типовой договор, а М., не читая, подписала его, а значит, стала ответственной за затопление квартиры снизу.

Совет! Арендаторы и арендодатели, внимательно читайте договор, особенно пункты об ответственности, чтобы не попасть в аналогичную ситуацию. А если вы не можете самостоятельно разобраться в тексте договора, обратитесь за помощью к юристу, который покажет все подводные камни и составит договор с учётом всех рисков.

В адрес М. была направлена досудебная претензия, не получив ответ на которую, юристом было грамотно составлено и подано в суд исковое заявление. Пара студентов была привлечена к делу в качестве третьих лиц, так как их права были затронуты в данном разбирательстве.

Для нашей компании такое дело было типовым, поэтому выигрыш суда не стал чем-то из ряда вон выходящим. 

Хоть нам и удалось взыскать с М. полную сумму ущерба, собственница квартиры могла избежать таких убытков, если бы она не совершила ряд ошибок.

Первой и основной ошибкой арендодателя была халатность при подписании договора, М. его не прочитала, поэтому не знала, что в подобном случае станет ответственным лицом.

Вторая ошибка – М. не обратилась к грамотным юристам, которые смогли бы спрогнозировать исход дела и наметить для собственницы квартиры план действий.

Вина хозяйки жилого помещения была неоспорима, поэтому доводить судебное разбирательство до конца было бессмысленно. М. могла пойти на мировое соглашение и, например, предложить выплатить 300 000 рублей мирным путём.

Сторона защиты согласилась бы, судебное разбирательство было бы прекращено за примирением сторон, а М. сэкономила 150 000 рублей.

Однако собственница квартиры не прибегла к профессиональной помощи, а обратилась к своему знакомому, корпоративному юристу, который никогда не участвовал в судебных разбирательствах. Такой юрист не смог предвидеть исход дела, который стоил М. полной стоимости заявленных требований.

Совет! Обращайтесь к грамотным юристам, которые специализируются именно на вашей проблеме и не раз разрешали подобные дела. Так вы сможете сэкономить не только деньги, но и время, а также нервные клетки, которые, к слову, не восстанавливаются!

Что делать, если съёмную квартиру затопили, техника сломалась, а хозяин достал — Аренда — Журнал Недвижимости

Почему нужно подписывать договор

Всё, о чём можно договориться заранее, нужно прописать в договоре найма. Чем детальнее — тем лучше. Пропишите, как вы будете решать споры и кто за что отвечает.

 Без договора ни владелец квартиры, ни наниматель не имеют никаких юридических прав и в случае чего не смогут обратиться в суд или полицию.

Это важно: не стоит рассчитывать на устные договорённости — любой существенный для вас пункт взаимодействия должен быть зафиксирован в договоре.

Обычно по договору собственник обязан:

  • предоставить квартиру в пригодном для проживания состоянии;
  • нести ответственность за недостатки сдаваемой квартиры и имущества;
  • устранять последствия аварий и повреждений, если они произошли не по вине нанимателя.

Наниматель, как правило, обязан:

  • поддерживать порядок в квартире;
  • бережно относиться к находящимся в ней вещам;
  • устранять последствия аварий, если они произошли по его вине.

По большому счёту за все ситуации, которые случились не по вине жильца, — например, прорвало трубу или затопили соседи, — несёт ответственность собственник. А за всё, что произошло по вине квартиросъёмщика, например, забыл выключить кран и затопил соседей, несёт ответственность он сам.

Договор имеет реальную юридическую силу, легко найти множество примеров выигранных в судах дел даже по краткосрочным договорам найма. 

После подписания договора найма нужно составить и подписать акт приёма-передачи, включить в него не только перечень мебели и техники в квартире, но и подробное описание её состояния.

Опираясь на этот документ, будет проще доказать, что стиральная машинка вышла из строя, потому что была старая, а не потому, что вы неаккуратно её эксплуатировали.

Однако даже с грамотно составленным договором всего предусмотреть невозможно, поэтому вам будет полезно знать, что делать, если что-то пошло не так.

Если сломалась бытовая техника

Главное — выяснить, в чём причина поломки. Предположим, стиральная машинка в квартире довольно старая, это видно невооружённым глазом, и её состояние было описано в акте приёма-передачи квартиры. Во время очередной стирки машинка вышла из строя.

Очевидно, что поломка случилась не по вашей вине, а значит, и ремонтом (или покупкой новой техники, если эта ремонту не подлежит) должен заниматься собственник. Важно рассказать владельцу, при каких обстоятельствах сломалась техника.

Чтобы взять хлопоты по починке на себя, он должен быть уверен, что жилец использовал её бережно и по назначению.

Второй вариант — если вы небрежно относились к технике. Например, с силой ударили по дверце, и она перестала закрываться. Понятно, что сама она так сломаться не могла, поэтому и платить за ремонт придётся вам.

Как правило, такие нюансы заметны и не вызывают споров, а если причина поломки всё-таки спорная — например, машинка хоть и была старая, но сломалась из-за того, что слив забился шнурками от кроссовок или монетками, — всё будет зависеть только от умения сторон договариваться.

И, конечно, мастер, который придёт ремонтировать технику, поможет развеять сомнения, что могло послужить причиной той или иной поломки.

Если неисправность возникла не по вине жильца, но владелец квартиры отказывается устранять неполадки, это может быть причиной расторжения договора: в нём чётко прописано, какой набор исправной техники должен быть в квартире.

При этом, если срок договора ещё не истёк, собственник может отказаться вернуть предоплату за оставшиеся дни проживания (если вы решите съехать 10 числа, то сумму за оставшиеся 20 дней вам не вернут) и страховой депозит, объясняя это тем, что это «штраф» за ваш отъезд.

Говорите, что вам придётся подать в суд, так как налицо уже ряд нарушений и терять крупную сумму вы не намерены. Как правило, этого достаточно, чтобы хозяин жилья стал «сговорчивее» и согласился отремонтировать технику или вернуть вам деньги, если вы всё же решили съехать.

Ведь если собственник сдаёт жильё и не платит налоги (а это наиболее распространённый вариант), то огласка в виде суда ему ни к чему. Видя, что вы хорошо осведомлены о своих правах, он, скорее всего, уступит.

Если залили соседи

Конечно, нужно сразу сообщить об этом владельцу квартиры — именно он обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб (или самостоятельно решить этот вопрос с соседями).

Согласно договору, владелец жилья должен предоставить вам квартиру, полностью пригодную для проживания, а потоп — это, разумеется, не самые комфортные условия.

Устранить неполадки и вернуть квартире прежний вид необходимо как можно скорее, но конкретные сроки в договоре не прописываются (размах катастрофы бывает разным), и здесь всё тоже зависит от умения сторон договариваться.

На практике жилец может потребовать от собственника снизить арендную ставку или вообще отменить плату за проживание на 1–2 месяца в качестве компенсации за неудобства. Но если повреждения очень сильные, и в квартире жить невозможно, жилец имеет полное право расторгнуть договор досрочно и съехать.

Если вы затопили соседей

Сначала нужно определиться с причиной потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? Или потому что вы забыли выключить воду, когда уходили из дома? Если потоп произошёл из-за неисправности оборудования, всю ответственность несёт владелец жилья. Вам нужно немедленно оповестить о случившемся собственника, и уже он будет разбираться с неполадками и последствиями.

Другое дело — потоп, который произошёл по вашей вине. В этом случае вся компенсация расходов ляжет на ваши плечи и будет исключительно вашей ответственностью. Если причина неочевидна, нужно пригласить представителя управляющей компании дома или ДЭЗа, чтобы он помог понять, в чём проблема.

Нужно сразу определить, по чьей вине произошел потоп

Частично поможет решить такие проблемы и снять напряжённость страховка квартиры. Стоит это в среднем 2500–3000 рублей в год. 

Если вас выселяют

Крайне редко, но иногда бывает и так, что собственник меняет замки в отсутствие съёмщика, недвусмысленно давая понять, что больше наниматель в квартире не живёт.

Причины такого поведения могут быть разными: например, владелец быстро продал квартиру и решил таким образом избавиться от своих жильцов.

Или же квартиросъёмщики много раз нарушали условия договора, но съезжать отказывались, и у собственника лопнуло терпение — это редкий случай, но и такое бывает.

Помимо того, что люди остаются без вещей и жилья, но и договор найма оказывается в запертой квартире, и его нельзя предъявить в суде. В этом случае обычно вызывают полицию, но полномочий открывать дверь у полицейского нет, и всё, что он может сделать, — пристыдить собственника, указав ему на незаконность его действий. Выход для бывших жильцов только один — найти юриста и подать в суд.

Если владелец сменил замок, это повод подать в суд

Гражданский иск нужно подавать по месту прописки владельца квартиры в районный суд или мировому судье, обслуживающему район. Мировой судья решает имущественные споры до 50 000 рублей, если цена вопроса больше, нужно идти в районный суд.

В заявлении должно быть указано, какие решения, действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. Гарантии положительного исхода тут, конечно, нет, но всё зависит от того, как вы подготовитесь, какие документы и свидетельства незаконных действий сможете собрать.

Чаще всё-таки жильцам удаётся выйти на связь с собственником и как минимум забрать свои вещи из квартиры. А потом уже можно и в суд идти.

Требовать нужно возврата страхового депозита, а ещё компенсацию за расторжение договора — размер вы определяете сами, исходя из степени доставленных вам неудобств, а суд уже назначит такую компенсацию, которую посчитает нужным. Судебные дела лучше доверить юристу. 

Если собственник повысил квартплату

Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя.

То есть если собственник жилья решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с квартирантом, составить новый договор и расторгнуть старый или оформить дополнительное соглашение к старому — просто поставить перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия.

В противном случае повышение платы за жильё можно рассматривать как нарушение условий договора, а это значит, что вы вправе его расторгнуть.

Если же договор найма вы составляли на короткий срок и этот срок подошёл к концу, собственник может предложить составить новый договор, и в него он уже вписать новые условия проживания, в том числе и размер ежемесячного платежа. Соглашаться на это или нет, решать вам. Если за три месяца до истечения договора краткосрочной аренды собственник не предложил никаких новых условий, договор считается автоматически продлённым на старых условиях на аналогичный срок.

Если собственник решил расторгнуть договор досрочно

Расторгнуть договор досрочно можно, если одна из сторон не соблюдает его условия (и если в самом договоре не указаны другие условия расторжения).

Например, вы несколько раз просрочили оплату или любите репетировать со своей группой в гостиной, а соседи совсем не ценят ваше творчество.

Если ничего подобного не было и объективных причин выселять вас у собственника нет, это опять же неправомерное действие, и вы, вооружившись договором, можете подать на него в суд (как — см. выше).

Если собственник появляется в квартире чаще одного раза в месяц

Одно посещение в месяц — условие, которое обычно прописывается в договоре, и, если собственник появляется у вас чаще (а некоторые ещё и открывают дверь своим ключом и вообще не заботятся о том, чтобы квартиранты были дома во время визитов), это означает, что он условия договора не соблюдает. Обратите на это внимание хозяина квартиры. Если не поможет, вы вправе требовать расторжения договора. То же самое относится и к неожиданным визитам родственников собственника. И уж тем более должна быть исключена ситуация, когда на пороге появляется жена собственника и, сообщая, что он сдал квартиру без её согласия, требует вашего выселения. Все собственники квартиры должны быть вписаны в договор найма в формате: Ф. И. О. и подпись. Это будет означать, что они согласны со всеми условиями договора.

Также собственник не должен превращать квартиру, в которой вы живёте, в склад — привозить в неё коробки с вещами и мебель, которые он «весной заберёт на дачу». На всё то время, что вы живёте в квартире и платите за это деньги, его права на использование помещения существенно ограничены подписанным договором.

Если собственник решил продать квартиру

Стоит внести и такой пункт в договор. В идеале хозяин недвижимости должен предупредить вас о таких глобальных изменениях не позднее чем за один месяц заказным письмом, которое передадут вам из рук в руки, в противном случае всегда можно сказать: «Я ничего не видел и не получал».

Но обычно жильцы знают, что квартира выставлена на продажу (потому что просмотры потенциальных покупателей утаить, конечно, можно, но сложно).

В этом случае не стесняйтесь просить снизить арендную ставку — ведь жизнь в условиях неопределённости и визиты незнакомых людей сложно назвать комфортным проживанием.

И поинтересуйтесь, с какой целью новый собственник покупает квартиру, — возможно, получится перезаключить договор найма с ним.

Если хозяин хочет превратить квартиру в склад, вежливо отказывайте

Если шумят соседи

Как и со всеми внешними, не зависящими от вас неудобствами, с этим должен разбираться собственник. Бесконечный шум, из-за которого вы неделю не можете выспаться, делает квартиру непригодной для проживания. А значит, собственник должен либо решить этот вопрос, либо согласиться на расторжение договора.  

Что происходит со страховым депозитом

Страховой депозит — это сумма, обычно равная ежемесячному платежу за наём, которую вы передаёте собственнику квартиры при заключении договора. Для него это гарантия, что вы будете аккуратно относиться к квартире и его имуществу.

А если всё-таки что-то сломается или придёт в негодность по вашей вине — вы разбили стекло, сильно испачкали обои или сломали телевизор, — собственник использует эти деньги, чтобы компенсировать свой убыток. Когда вы съезжаете, владелец проверяет квартиру и возвращает вам депозит.

Если он находит дефекты, не указанные в описи имущества, их придётся компенсировать за счёт депозита.

Каждый пункт обсуждается отдельно, и когда вы определитесь с размером компенсации, на обратной стороне договора нужно составить в свободной форме расписку, что договор расторгнут и ни одна из сторон не имеет к другой никаких претензий.

Заключение

Стоит помнить, что найти хорошего платёжеспособного жильца очень сложно.

Если вы именно такой, то собственник сам будет стараться достичь компромисса, потому что искать других квартирантов дорого (квартира будет «простаивать» какое-то время), и непонятно, какой жилец попадётся на этот раз.

Обговорите детали и внесите все важные для вас пункты в договор найма при его подписании, тогда ваши ожидания друг от друга будут понятны, а неприятных сюрпризов — минимум.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова

Арендатор квартиры нарушает правила аренды — Что делать

Поиск действительно порядочных квартирантов, вносящих плату вовремя и полностью соблюдающих договоренности – задача сложная. Но также случается, что после выезда прежних временных жильцов квартира утрачивает прежний вид.

Причем оборванные местами обои, испорченная бытовая техника и мебель могут оказаться далеко не худшими для квартировладельца.

Как предусмотреть возможные проблемы и как действовать, если они уже происходят? Разберем случаи из практики сдачи жилья в аренду.

Последствия аренды по устной договоренности

Договор найма квартиры совершается в письменной форме (ст.674 п.1 Гражданского кодекса). Это требование обязательно, если длительность аренды одним арендатором превышает один год (ст.674. п.

2 Гражданского кодекса). Также сделка по аренде может проводиться в устной форме (ст.158 п.1 Гражданского кодекса), поскольку нотариальная форма для сделки аренды жилплощади законодательно не требуется.

Очевидный недостаток устной сделки наймодателя с арендатором – отсутствие документальной фиксации намерений сторон, что создаст определенные затруднения при несоблюдении какой-либо стороны договорных условий аренды.

Если арендатор отказывается погашать задолженность по съему квартиры или оплачивать потребленные им коммунальные услуги, то для судебного рассмотрения конфликтной ситуации потребуется свидетельство соседей о фактическом проживании жильца и расписки, подтверждающие внесение платы за аренду.

Что касается задолженности арендатора по ЖКУ, то при отсутствии договора с пунктом о принятии жильцом обязательства выплачивать коммуналку, подтвердить наличие долга сможет лишь отдельная расписка, в которой наниматель жилья соглашается оплачивать коммунальные услуги.

Отметим, что для признания законности расписка требует правильного оформления (ст.160 п.1, ст.438 п.1 Гражданского кодекса) – рукописного написания, указания наименования документа (т.е. «Расписка») и даты, места составления документа, ФИО сторон, описания предмета подготовки расписки, полных паспортных данных и идентичных «паспортным» подписей сторон.

Подчеркнем, что верно составленный договор найма жилья позволит предусмотреть разрешение многих проблем с жильцами еще до их возникновения, несмотря на потребность выплат наймодателем НДФЛ.

Арендатор денег не заплатил и съехал

Если квартиросъемщик проявляет недобросовестность, отказываясь оплачивать аренду, идти на контакт с арендодателем и выбрав путь бегства, то собственник квартиры вправе подать исковое заявление по адресу сдаваемого в наем жилья.

Согласно норме закона, односторонний отказ исполнения обязательств по письменно оформленному договору не допускается (ст.310 п.1 Гражданского кодекса), а в рассматриваемой ситуации невнесение арендной платы является именно односторонним отказом.

При этом заметим, что законом допускается просрочка платы за арендуемое жилье, но не чаще двух раз (ст.619 Гражданского кодекса).

Опытные арендодатели берут с жильцов депозитную сумму оплаты последнего месяца проживания заранее, при заключении арендной сделки. Важно собирать расписки при каждой выплате цены аренды, эти документы понадобятся при финансовых конфликтах с арендаторами и принимаются в суде.

Нередкой проблемой становится отказ прежних квартирантов передавать ключи квартировладельцу при выезде из жилья.

Между тем сохранение нанимателем доступа в ранее арендуемую квартиру по истечении или расторжение договора аренды является ограничением законных прав квартировладельца, установленных Жилищным кодексом (ст.1 п.2).

Арендодатель вправе обратить в полицию с заявлением или попросту заменить замки на входной двери сдаваемого в наем жилья.

Жилец затопил соседей

Забывчивость арендаторов может обойтись домовладельцу особенно дорого, если результатом халатности квартиросъемщика будет открытый водопроводный кран и затопление соседей снизу. Добровольно жильцы арендуемой квартиры возмещать ущерб, причиненный неверной эксплуатацией коммунального оборудования, соглашаются не всегда.

Чаще всего судебные иски по взысканию убытков соседями адресуются именно собственнику жилья. В такой ситуации проблему может решить компенсация соседского ущерба и исковое обращение через суд к арендатору.

Необходимо сопроводить иск договором аренды с прописанными обязательствами сохранения квартиры жильцом-арендатором и документами «по затоплению» — актами, экспертной оценкой вреда и т.п.

У собственника (арендодателя) после компенсационных выплат соседям по факту затопления сохраняется право судебного истребования компенсации расходов от арендатора по порядку регресса (ст.1081 п.1 Гражданского кодекса).

Подтверждением факта проживания арендаторов в момент, когда произошла порча общедомового имущества, послужат записи подъездных камер видеонаблюдения и свидетельские показания соседей. Т.е. при нанесении жильцами сданной в аренду квартиры имущества в подъезде – стекол лестничной клетки, тамбурных дверей, перил лестницы и пр. – используются показания свидетелей.

Ситуациями другого плана являются повреждения водопроводных коммуникаций или сантехники вследствие естественного износа – за них отвечает собственник квартиры, поскольку бремя содержания данного имущества принадлежит именно ему (ст.210 Гражданского кодекса). Выявить виновную сторону поможет аварийная служба, выполнявшая устранение причины затопления – она представит экспертное заключение по произошедшему ЧП.

Арендатор испортил мебель, повредил бытовую технику

Случаи нанесения ущерба квартиросъемщиками имуществу или состоянию арендуемого жилья происходят часто. Это порча обоев, материалов отделки пола и потолка, поломка кухонной техники и предметов меблировки.

Нередко жильцы выбрасывают что-то без спроса или забирают с собой по истечении договора аренды.

Предупредить эти риски позволит подробный акт приема-передачи, подписываемый сторонами сделки по аренде перед их заселением.

При пропаже каких-либо указанных в акте приема-передачи вещей наймодателя по окончании аренды оплачивать их будет арендатор (ст.616 п.2 Гражданского кодекса). Но ответственности жильца по поломкам техники в снимаемой им квартире не возникает, если причины поломки не зависели от арендатора. Необходимо экспертное заключение по факту поломки оборудования.

Если не было актовой описи имущества, передаваемого жильцу вместе с квартирой, то остается лишь судебный порядок и доказать ущерб будет сложнее. Следует приложить к иску скриншоты переписки с арендатором и объявления о сдаче в аренду жилья с фотографиями, где хорошо заметна обстановка квартиры.

Составлять акт приема-передачи следует, даже если жилая недвижимость сдается без меблировки. Необходимо будет описать состояние стен, потолков и полов, сфотографировать интерьер каждого помещения перед заездом квартиросъемщика и приложить к акту, получив подписи арендатора на акте и каждой фотографии.

Жилец нарушает условия договора аренды

Неприятным моментом во взаимоотношениях «арендатор-арендодатель» могут стать лишние проживающие в квартире и неодобренные квартировладельцем домашние животные.

Нередко съемщики квартир заселяют на арендованных квадратных метрах граждан без ведома наймодателя.

И учитывая, что многих арендодателей не устраивает содержание домашних питомцев – жильцы стараются скрыть наличие животных у них на попечении.

Условие недопущения проживания в арендуемом жилье посторонних лиц и домашних животных требуется указать в договоре найма квартиры. Одновременно вносится описание штрафных мер  и обозначается максимальное наказание – расторжение арендного договора.

Для фиксации посторонних жильцов наймодателю достаточно вызвать в сдаваемую им квартиру участкового или руководителя управляющей компании. По возможным обращениям в полицию о поведении гостей арендатора и его самого следует расспросить участкового с соседями.

Доказать факт содержания животных в разрез с договором можно путем диалога с соседями сверху и снизу, видео- или фотосъемкой нанимателя при выгуле собаки.

Установив наличие животного, нужно осмотреть помещения квартиры, состояние обоев и мебели – если порча имеется, то взыскать с жильца компенсацию возможно досудебным или судебным порядком.

При отсутствии вреда интерьеру съемного жилья допустимость компенсации определяется условиями договора, его санкционной части. Однако добиться расторжения договора в обоих случаях проще, чем взыскания компенсации, не внесенной в договорные условия.

Квартиросъемщик произвел самовольную реконструкцию жилья

Не имея письменного одобрения владельца арендуемой квартиры, жилец не вправе переустраивать ее или производить капитальный ремонт. В обязанности арендатора входит лишь мелкий ремонт, производимый для сохранения исправного состояния имущества (ст.681 п.1 Гражданского кодекса).

Несогласованная капиталка или перепланировка арендуемых жилых помещений нарушают 678 статью ГК.

При выявлении неодобренной перепланировки или капремонта, собственник арендной недвижимости вправе требовать ее возврата в прежнее состояние, а при отказе арендатора – обратиться в суд.

Потребуется подтвердить право собственности на квартиру и предоставить сведения о состоянии жилья, отличающемся от прежнего (на момент сделки аренды).

Взамен восстановления съемной квартиры ее владелец может потребовать с жильца денежную компенсацию.

Но лишь при условии, если не производились неотделимые изменения, иначе допускается только восстановление квартиры до исходного состояния, поскольку несогласованная перепланировка запрещена (ст.29 п.3 Жилищного кодекса).

Однако наймодатель вправе добиваться прекращения договора аренды в суде и выплаты арендатором суммы, компенсирующей убытки от перепланировки.

При неодобренной арендодателем замены замков, необходимо вызвать МЧС и участкового (на всякий случай) для допуска в квартиру.

Им понадобиться предъявить подтверждение собственности на данное жилье или регистрацию в гражданском паспорте по адресу вскрываемой квартиры.

Все затраты по вскрытию и замене замков входной двери допустимо взыскивать с нарушителя права собственности, т.е. с арендатора, самовольно их установившего.

Арендатор сдает квартиру в субаренду

Без разрешения собственника жилья (наймодателя) сдача квартиры под аренду третьих лиц незаконна (ст.685 Гражданского кодекса). Чаще всего арендодатель, установивший факт субаренды, может лишь истребовать в суде расторжения договора, поскольку в арендных договорах пункта ответственности за субаренду обычно нет.

Чтобы предусмотреть допустимость компенсации арендодателю при сдаче жильцом съемной квартиры в поднаем, следует ввести в заключаемый договор по аренде жилплощади условие «передача и поднаем жилого помещения третьим лицам запрещен категорически». И если договор аренды официально регистрировался, а наймодатель выплачивает НДФЛ по доходу от сдачи жилья, то суд положительно рассмотрит вопрос взыскания компенсации с арендатора.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *