Ситуация, когда кадастровая стоимость недвижимости намного отличается от рыночной, может стать препятствием для сделки по его купле-продаже и основанием для завышения налоговой базы на имущество. Однако законодателем предусмотрена возможность принять рыночную стоимость в качестве кадастровой. Такое правило регламентировано п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.
Рассмотрим на примере судебного дела, как гражданину удалось оспорить КС на землю, которую он намеревался приобрести.
11 января 2018 г. Пермский краевой суд вынес решение по административному делу № 3а-2/2018 по заявлению гражданина Пушкова В.В. к Управлению Росреестра по Пермскому краю и Пермскому филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра».
Заявитель намеревался обжаловать указанную в кадастре недвижимости стоимость земельного участка площадью 1900 кв.м. Согласно документам, спорный объект недвижимого имущества разрешается использовать под строительство гостиницы.
Заявитель выразил свое несогласие с кадастровой стоимостью участка, установленную 20 июня 2017 г., и просил установить новую цену в 310 тыс. рублей.
Истец указал, что в его владении находится здание трансформаторной электроподстанции, расположенное на спорном земельном участке. Его КС на 20 июля 2017 г. была равна 2,9 млн. рублям, что намного больше рыночной, определенной независимым оценщиком по результатам анализа рынка на указанную дату.
Заявитель намерен купить спорный участок, так как на нем расположено здание, которое принадлежит ему на праве собственности. По этой причине у истца имеется исключительное право выкупа. Однако кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, что затормаживает сделку.
Позиция суда
Рассмотрев доводы участников спора, суд принял сторону заявителя. При вынесении решения судебный орган исходил из положений правовых норм.
Согласно Закону об оценочной деятельности, Земельному и Налоговому кодексам, компетентные органы устанавливают кадастровую стоимость земли для решения задач налогообложения.
При этом законодатель разрешает принять в качестве кадастровой стоимости величину, равную рыночной.
Допускается обжаловать результаты кадастровой оценки, в том числе владельцами или арендаторами объекта недвижимости. Эта стоимость прямо влияет на ставку налога и на сумму выкупа при намерении перевести арендуемый участок в собственность.
Согласно ст. 24.18 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда РФ № 1555-O от 03.07.2014, установление рыночной стоимости здания – объективный способ уточнения его экономических показателей. Если кадастровая оценка производится массово, то рыночная принимается для одного конкретного объекта.
Реальную стоимость необходимо определить в установленные сроки – со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр недвижимости до даты включения в данный реестр результатов очередной оценки.
Рыночную стоимость определяют в порядке, указанном в п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Вычисление величины РС имеет свои преимущества, так как она устанавливается для определенного земельного участка в индивидуальном порядке. Это значит, что результаты такого анализа более точные, чем при массовой оценке, когда всех «гребут под одну гребенку».
Из приложенных к делу материалов суд установил, что во владении заявителя фактически находится здание трансформаторной электроподстанции. Объект расположен на спорном участке площадью 1900 кв. м, поставленном на кадастровый учет 20 июня. Факт постановки подтвержден выпиской из Росреестра.
Истец как владелец объекта, который находится на спорном участке, имеет право обжаловать его кадастровую стоимость. Такая возможность предусмотрена ст. 24.18 135-ФЗ.
Как засвидетельствовано в п. 12 Постановления № 28 Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г., при установлении кадастровой стоимости оцениваются объекты недвижимости, данные о которых внесены в государственный кадастр. Абзац 2 ст. 24.15 135-ФЗ гласит, что кадастровая оценка определяется на ту дату, когда был создан список объектов недвижимого имущества для целей их оценивания.
Если стоимость объекта по кадастру нарушает права заинтересованного лица, рыночная устанавливается на ту же дату, когда была вычислена КС. Такое правило предусмотрено абзацем 4 ст. 24.18 135-ФЗ.
Суду представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 20 октября 2017 г., согласно которой цена спорной земли по кадастру составляет 2,9 млн. рублей. Сумма отражена также в соответствующем акте Пермского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 20 июня 2017 г.
Заявитель не согласился с кадастровой стоимостью спорного участка и представил суду результаты оценки, произведенной 21 сентября 2017 г. независимым оценщиком. По мнению специалиста, рыночная стоимость участка земли по состоянию на 20 июня 2017 г. ниже почти в 10 раз и составляет 310 тыс. рублей.
Заключение оценщика
Как отмечалось выше, согласно ст. 24.18 135-ФЗ, при обжаловании кадастровой стоимости и рыночная, и кадастровая величина на недвижимое имущество вычисляются на одну и ту же дату. Специалист провел оценку спорного имущества по состоянию на 20 июня, когда была определена кадастровая стоимость данного земельного участка.
В соответствии с п. п. 11, 24 Федерального стандарта оценки № 1, при определении стоимости используются сравнительный, затратный и доходный подходы, учитываются обоснованность их выбора и полнота исходных сведений. Оценщик, исходя из конкретной ситуации, поставленной задачи, характеристик объекта, сам определяет способы оценки.
Если специалист прибегает к сравнительной методике, то в соответствии с ФСО № 7 им производятся следующие действия:
- Оценщик осуществляет выборку сопоставимых объектов, находящихся в листинге купли-продажи, чтобы понять среднюю цену предложения;
- Для сравнения выбираются только те недвижимые объекты, которые относятся к одному сегменту и имеют одинаковые ценообразующие параметры.
Отчет об оценке рыночной стоимости включает характеристику объекта оценки, результаты исследования рынка, прогноз по наиболее эффективному использованию участка земли. Единицей сопоставления в заключении является стоимость за 1 кв. м недвижимого имущества.
Оценщик использовал сравнительный подход путем сопоставления сделок по купле-продаже и обосновал свой выбор этим способом.
Специалистом проведено исследование рынка недвижимости, по результатам которого были установлены ключевые ценообразующие параметры:
- Местоположение;
- Назначение участка;
- Физические параметры: рельеф, размеры;
- Близость инженерной инфраструктуры, транспортная доступность.
Главными критериями при оформлении заключения явились зонирование, разрешенное использование, расположение участка, его экономические характеристики. В дополнение к акту о величине рыночной цены на землю оценщик также представил свои пояснения.
Согласно им, специалист изучил объявления в сети «Интернет» о продаже аналогичных объектов, предназначенных для ИЖС. Объявлений о продаже земель, предназначенных для строительства гостиниц, поблизости от спорного участка обнаружено не было.
Учитывая, что рядом продаются только участки под ИЖС, оценщик посчитал правильным выбрать их для сравнения и вычисления рыночной цены интересующего участка.
Заключение специалиста суд признал объективным и верным, так как спорная земля находится в зоне с условно разрешенным видом использования под малоэтажную жилую застройку. Из заключения оценщика следует, что для сравнения им были выбраны четыре схожих участка, предназначенных для ИЖС. Данные объекты имеют одинаковые физические параметры и возможность подключения к коммуникациям.
Оценщик в заключении также привел анализ ситуации со сделками с землей в Перми и Пермском крае. Из него следует, что из всех рынков наиболее развит рынок участков под ИЖС.
Земли такой категории чаще всего являются объектами сделок. По этой причине из массы объявлений специалист выбрал четыре участка, которые по своим параметрам наиболее сопоставимые со спорным.
Для подтверждения выводов оценщик привел в заключении ссылки на источники сведений.
Объявления по сравниваемым объектам были размещены в «Интернете» до даты оценки, то есть до сентября 2017 г. И оценщиком были выбраны именно те предложения, которые были актуальны на 20 июня.
Об этом свидетельствуют приложенные скриншоты объявлений. Как следует из положения ст.
12 135-ФЗ, рыночная стоимость, указанная в Отчете оценщика, рекомендуется для использования при совершении сделки с оцениваемым объектом.
Ответчики по данному делу не представили суду доказательств недостоверности, недостаточности отчета заявителя.
Поэтому суд решил, что заявитель доказал объективную обоснованную рыночную стоимость.
Так как ответчики не привели доводов в пользу иной рыночной стоимости и не ходатайствовали о назначении дополнительной экспертизы, суд встал на защиту заявителя и удовлетворил его требования.
Как следует из рассмотренного дела, при намерении приобрести недвижимое имущество не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. Покупатель всегда смотрит в целом на ситуацию на рынке, стоимость по кадастру может сильно отличаться от рыночной.
Количество показов: 2900
10.04.2018
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
 Тарасова Ольга
|
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью.
Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания.
Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности.
При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет.
По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность.
К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков.
Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем.
Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.
Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода.
Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков.
Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов
Оспаривание и снижение кадастровой стоимости в Костроме
Мы гарантируем снижение кадастровой стоимости вашего объекта до 50-80%. В среднем наши клиенты экономят от 600 тыс. рублей ежегодно. Узнайте, сколько можете сэкономить вы, получив бесплатную предварительную оценку вашего объекта за 30 минут.
Цена от 10000 руб
Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости или участка земли понимается стоимость, которая определяется в ходе оценки и указывается в Государственном реестре ЕГРН.
Важность этого параметра определяется тем, что он выступает в качестве базы для расчета налога на недвижимость физических лиц.
Такой порядок налогообложения поэтапно вводится в действие, начиная с 2016 года. Это стало следствием принятия двух Федеральных законов — №320-ФЗ и №218-ФЗ. Поэтому владельцы земельных участков и недвижимости финансово заинтересованы в снижении их кадастровой стоимости.
В соответствии с приведенными выше Федеральными законодательными актами оценка кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков должна происходить, как минимум, один раз каждые пять лет. Хотя ее периодичность может отличаться для отдельных регионов страны.
Сегодня используются данные всероссийской оценки, начатой в 2014 году и законченной к началу 2016 года. Полученные в результате этого мероприятия данные легли в основу расчета налога на недвижимость по новой методике, вступившей в силу с 01.01.2017 года.
Характерной особенностью проведенной переоценки недвижимости и земельных участков стал тот факт, что она производилась без непосредственного участия собственников.
Занимались ею специально приглашенные муниципальными органами власти эксперты. Следствием их незаинтересованности в точности конечного результата стало большое количество ошибок, допущенных в процессе оценки.
Далеко не все они привели к занижению стоимости и, как следствие, сокращению величины налога.
В настоящее время кадастровая стоимость необходима при совершении любых сделок с недвижимостью. В частности, на ее основе рассчитывается:
- величина налога на имущество физлиц (до очередной реформы налогообложения в качестве базы применялась инвентаризационная стоимость);
- размер арендной платы за пользование земельным участком;
- стоимость приобретения земельного участка в собственность.
Налогом на имущество облагаются различные объекты недвижимости, к числу которых относятся:
- приватизированные или приобретенные в собственность квартиры;
- отдельные жилые помещения, например, комнаты в общежитиях или коммунальных квартирах;
- жилые дома, к которым относится не только здания ИЖС, но и дачные постройки, недостроенные объекты и т.д.;
- гаражи и оборудованные парковочные места;
- хозяйственные постройки на земельном, дачном или садовом участке, включая бани, сараи и другие здания подобного назначения;
- коммерческая недвижимость, например, магазины, офисы, склады и т.д.
Логичным выглядит желание собственника добиться снижения кадастровой стоимости принадлежащей ему недвижимости, так как это позволит платить меньше налогов.
С нашей помощью Вы получить качественно выполненную услугу в России.
Эталон Гарант входит в Единый Реестр органов по сертификации и испытательных лабораторий. Является аккредитованным представителем
Для того, чтобы выяснить необходимость оспаривания кадастровой стоимости участка земли, дома, квартиры или другого объекта недвижимости, требуется сначала узнать ее. Для этого можно воспользоваться различными способами. Самый простой и надежный из них — обращение на официальные сайты государственных органов управления или на интернет-страницы тематических ресурсов:
- Росреестр — rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Интернет-портал Федеральной службы предоставит всю необходимую информацию об объекте недвижимости или земельном участке, включенную в ЕГРН;
- ИФНС — www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/. Этот сервис поможет рассчитать сумму налога на имущество, исходя из внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости;
- интернет-ресурс под названием ROSREESTR.NET, расположенный по адресу rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti и предлагающий удобный онлайн-сервис, позволяющий быстро и без проблем узнать кадастровую стоимость интересующего пользователя объекта недвижимости или участка земли.
С начала 2018 года вводятся серьезные изменения в механизм оспаривания кадастровой стоимости. Как и ранее, законодательство предусматривает два варианта снижения этого параметра — обращение в комиссию, созданную при Росреестре, и подача искового заявления в суд.
Однако, теперь гражданин имеет право сразу обратиться в судебные органы, а действовавший прежде порядок допускал подобное действие только после обращения в Росреестр.
Обращение в комиссию Росреестра с начала 2018 года является добровольным мероприятием, реализуемым при необходимости снизить кадастровую стоимость, указанную в ЕГРН на объект недвижимости или земельный участок. Подобный способ решения проблемы имеет сразу несколько очевидных преимуществ:
- отсутствие необходимости платить госпошлину;
- предсказуемый срок рассмотрения вопроса, составляющий не более одного месяца;
- упрощенная, по сравнению с предыдущими годами, процедура подачи документов на комиссию;
- возможность обращения в судебные органы в случае отрицательного решения комиссии.
При обращении в комиссию Росреестра заявитель предоставляет следующий пакет документов:
Подробнее
- заявление, содержащее суть претензии, которая состоит в оспаривании кадастровой стоимости имущества;
- выписка из ЕГРН, содержащая действующую кадастровую стоимость;
- документы на право собственности, заверенные нотариально;
- отчет оценщика, подтверждающий необходимость снижения кадастровой стоимости квартиры, дома или другого объекта недвижимости.
Процесс рассмотрения вопроса комиссией происходит в следующем порядке:
- подача заявителем пакета документации;
- назначение заседания, о котором заявитель уведомляется в течение 7 суток после подачи документов;
- личное присутствие собственника или его заявителя на заседании комиссии;
- принятие решения по сути вопроса.
При положительном решении оно доводится не только до заявителя, но и до кадастровой палаты. В результате, кадастровая стоимость снижается, что занимает не более 30 дней.
При получении отрицательного решения собственник квартиры, дома или участка земли имеет возможность оспорить кадастровую стоимость недвижимости, обратившись в суд. В этом случае он готовит практически тот же пакет документации, включающий:
- исковое заявление в судебный орган;
- выписку из ЕГРН с указанием текущей кадастровой стоимости;
- документы, подтверждающие права владельца на имущество, стоимость которого оспаривается;
- экспертное заключение независимого оценщика о реальной стоимости недвижимости.
Оспаривание кадастровой стоимости в судебных органах имеет как преимущества, так и недостатки.
Главным плюсом этого способа решения проблемы выступает объективный характер рассмотрения вопросов, который далеко не всегда присутствует во время заседаний комиссии Росреестра.
К числу недостатков относится необходимость привлечения квалифицированного юриста и непредсказуемая продолжительность судебного процесса.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости подразумевает наличие объективной цена объекта недвижимости, причем эти два показателя должны серьезно различаться. Очевидно, что рядовой собственник не обладает квалификацией и знаниями для того, чтобы объективно оценить принадлежащую ему квартиру, земельный участок, жилой дом или хозяйственную постройку.
В большинстве случаев оспаривание кадастровой стоимости недвижимости осуществляется путем последовательной реализации нескольких этапов.
- Этап №1. Оценка перспектив положительного решения вопроса. На этой стадии крайне важно выбрать для сотрудничества квалифицированного специалиста. Его задача — изучив реальное положение дел, донести до владельца объективную картину происходящего. Результатом этапа становится принятие решение об оспаривании стоимости или отказ от дальнейших действий.
- Этап №2. Выбор эксперта-оценщика. При обращении в солидную юридическую компанию проблем с выбором эксперта попросту не будет, так как любая подобная организация содержит в штате специалиста, имеющего допуски СРО оценщиков.
- Этап №3. Подготовка отчета о фактической стоимости недвижимости. Эта процедура обычно занимает несколько дней, в случае особо сложного или крупного объекта — 1-2 недели. Полученный отчет является основным аргументом как при рассмотрении вопроса комиссией, так и в судебном разбирательстве.
- Этап №4. Сбор пакета документов, необходимых для обращения в комиссию Росреестра. Данная стадия не занимает много времени и, по сути, является формальной. Тем более, что значительную часть документов сегодня можно получить в режиме онлайн на различных информационных порталах, предоставляющих государственные услуги.
- Этап №5. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии Росреестра. Процедура рассмотрения вопроса была описана выше. На заседаниях обязательно присутствует специалист юридической компании, целью которого является защита интересов клиента.
- Этап №6. Оспаривание в судебном порядке. При грамотном составлении искового заявления и аргументированном обосновании позиции собственника недвижимости вероятность положительного судебного решения достаточно велика. Реальная судебная практика показывает, что обращение к квалифицированным специалистам обеспечивает снижение кадастровой стоимости в 90% случаев.
- Этап №7. Пересмотр кадастровой стоимости. При положительном решении на одном из двух предыдущих стадий процедуры следует обращение в кадастровую палату и последующее снижение кадастровой стоимости.
- Этап №8. Перерасчет уплаченных налоговых, арендных и других платежей. Действующее законодательство позволяет вернуть ранее уплаченный налог, арендный или какой-либо другой платеж, величина которого зависела от кадастровой стоимости объекта. Для этого достаточно оформить уточненную кадастровую справку, дополнить ее решение суда или комиссии при Росреестре и обратиться в ИФНС.
В большинстве случаев заниматься снижением кадастровой стоимости целесообразно только в том случае, если она существенно превышает реальную рыночную цену объекта. При этом следует учитывать ряд важных факторов:
- Актуальная редакция законодательства предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости только до 2020 года. Дальнейшие перспективы по этому вопросу попросту непонятны и трудно прогнозируемы.
- Практически ежегодно ставка налога на имущество увеличивается. В результате эффект от возможного снижения кадастровой стоимости также будет расти.
- Особенно внимательно следует оценить целесообразность пересмотра рассматриваемого параметра владельцам недвижимости, расположенной в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе. Муниципальные власти этих трех городов, пользуясь их особым статусом, имеют право устанавливать дополнительные к общероссийским ставки налога на имущества.
Значительная часть собственников принимает решение не заниматься самостоятельным решением проблемы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Это объясняется наличием нескольких весомых преимуществ обращения к специалистам, в частности:
- Профессиональные юридические знания специалистов по оспариванию кадастровой стоимости, помогают справится даже с самой сложной задачей.
- Для эффективного отстаивания позиции клиента необходимо досконально разобраться в отчете оценщика, что также является серьезной проблемой для неподготовленного человека. В ЭталонГарант отстаивать вашу позицию будет опытный юрист.
- Возврат уплаченных налогов представляет собой трудоемкую процедуру, для успешного осуществления которого необходимо оформление большого количества документов. И все эти документы оформлять будем мы.
- Судебное рассмотрение дела также является длительным и трудозатратным процессом, требующим соответствующей подготовки и образования. Все наши специалисты регулярно обучаются и имеют помимо богатого опыта, высшее юридическое образование.
- Обратившись к нам, вы получите возможность получения конечного результата “под ключ”.
Мы создали удобные условия для наших клиентов, чтобы работа протекала гладко.
Безналичный расчет
Банковские карты
Электронные деньги
Интернет-банкинг
Курьерская служба СДЭК, PonyExpress
Мы уверены в выполнении своих обязанностей перед клиентом. И все же мы застраховали свою ответственность.
Мы ценим своих клиентов и готовы всегда их поддержать. Если у Вас есть вопросы или пожелания, то перейдите и воспользуйтесь формой
Получить бесплатную консультацию
Как предпринимателю уменьшить земельный налог
Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.
Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.
Общий план действий:
- Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
- Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
- Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.
В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.
У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.
Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.
В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.
На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.
Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.
Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.
В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:
Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:
На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:
Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:
Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.
Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.
Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.
Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.
Вот как удостовериться.
Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.
Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.
8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.
Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.
Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».
Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.
Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.
Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.
Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.
- Было: 125 000 Р
- Стало: 47 000 Р
- Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет
- Расходы на пересмотр: около 100 000 Р
Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.
Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.
Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.
Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.
Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.
Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.
Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.
Титульный лист отчета об оценке стоимости участка
Обычно отчет готовят за 5—7 дней.
Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.
Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц
Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.
Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.
Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.
Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке
Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.
Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.
Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:
Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки
Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.
Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.
Для обращения в суд копию заверять не нужно.
Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.
В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.
Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.
- Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
- Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
- Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
- Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
Снижение кадастровой стоимости административного | КузбассКадастр
Кадастровая стоимость административного здания площадью 1631 кв.м, расположенного в Ленинском районе г. Кемерово, равнялась 70 262 468,78 рублей.
- В результате судебного разбирательства кадастровую стоимость удалось снизить почти в два раза – до 38 929 000 рублей.
- Вся работа по делу до момента вынесения решения была выполнена за 3,5 месяца.
- Данное дела стало первым прецедентом снижения кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Арбитражном суде Кемеровской области.
Номер дела в Картотеке Арбитражных дел: А27-20433/2012
Комментарий председателя КА «Юрпроект» Дмитрия Малинина:
«Мы взялись за ведение этого дела в 2012 году, когда кадастровая оценка объектов капитального строительства в Кемеровской области уже была проведена, но от кадастровой стоимости зданий налог на имущество организаций еще не рассчитывался. Хотя соответствующий законопроект уже активно обсуждался.
В 2012-2014 гг. кадастровая стоимость любых объектов недвижимости — как земельных участков, так и объектов кап строительства — оспаривалась в арбитражных судах. Но для обращения в суд в любом случае необходимо было представить качественный отчет об оценке и доказать свою заинтересованность.
Последнее и представляло сложность: налог на имущество организации рассчитывался от остаточной балансовой стоимости зданий.
Однако, нам удалось убедить суд в том, что «совершение каких-либо юридически значимых действий с объектом недвижимости может повлечь для него дополнительные затраты», размер которых завит от кадастровой стоимости, а это способно привести к нарушению прав и охраняемых законом интересов нашего клиента.
Решение по данному делу вступило в силу 21 марта 2013 года.
А федеральный закон, которым в Налоговый кодекс были внесены поправки, предписывающие в определенном случае рассчитывать налог на имущество организаций от кадастровой стоимости, вступил в силу с 1 января 2014 г. (N 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г.).
Таким случаем является включение здания, сооружения или помещения в специальный Перечень, утверждаемый ежегодно региональными властями. Все собственники объектов из Перечня обязаны платить налог на имущество от кадастровой стоимости.
Так вот административное здание, кадастровую стоимость которого мы оспорили, было с 1 января 2014 года включено в данный перечень. А это означало для собственника здания, что в 2014 году он обязан заплатить налог 1% от кадастровой стоимости своего объекта, в 2015 — 1,5%, а с 2016 — 2% ежегодно. Безусловно, клиент был доволен, что он смог так предвосхитить действия государства.»
Экономия от снижения кадастровой стоимости здания
| Год | Ставка | Размер налога до снижения КС, руб. | Размер налога после снижения КС, руб. | Ежегодная экономия, руб. |
| 2014 | 1% | 702 624,69 | 389 290 | 313 334,69 |
| 2015 | 1,50% | 1 053 937,03 | 583 935 | 470 002,03 |
| 2016 и последующие | 2% | 1 405 249,38 | 778 580 | 626 669,38 |